автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Незаключенность между сторонами договора аренды земельного участка сама по себе не лишает истца права требования и не дезавуирует обязанность ответчика оплаты за фактическое использование данного земельного участка. В соответствии ч. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Аналогичные положения содержатся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающем, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Поэтому при определении размера подлежащих взысканию сумм суд может исходить из ставок арендной платы, действовавших в спорный период при сдаче в аренду земельных участков с аналогичным видом разрешенного использования в данной местности. В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Таким образом, регулирование имущественных отношений, связанных с распоряжением собственником земельного участка при передаче его в аренду, в том числе арендатору недвижимости, осуществляется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Если в договоре аренды нежилого помещения не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то в силу пункта 2 статьи 652 ГК РФ арендатору переходит на срок аренды здания право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.

Отношения по предоставлению в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, между его собственником в лице уполномоченного органа и арендатором недвижимости (нежилого помещения) регулируются нормами гражданского законодательства, что соответствует положениям пункта 2 статьи 22 ЗК РФ и пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, поскольку иное земельным законодательством не предусмотрено. При этом нормы гражданского законодательства, основополагающими принципами которых являются диспозитивность, автономия воли и свобода договора (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 8, пункт 1 статьи 9, статья 421 ГК РФ), не содержат прямого запрета на оформление арендных отношений между собственником земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и арендатором недвижимости (нежилого помещения), находящейся на таком земельном участке, путем заключения соглашения о вступлении арендатора недвижимости в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Не содержат такого запрета и нормы абзаца 2 пункта 2 статьи 652 ГК РФ, согласно которым если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Указанные нормы статьи 652 ГК РФ, закрепляя за арендатором недвижимости право пользования соответствующим земельным участком, принадлежащим на праве собственности другому лицу, не исключают оформления порядка землепользования по взаимному соглашению между собственником земельного участка и арендатором недвижимости, в том числе путем вступления арендатора недвижимости в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

(Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/2983-10-П по делу N А40-27831/08-79-269)               Адвокат по земельным спорам. Адвокат по земельным вопросам.  Арбитражные споры