автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем. «Поскольку между сторонами инвестиционного контракта не прекращены обязательственные правоотношения по поводу спорного имущества, в том числе, не произведено распределение долей в объекте инвестирования в соответствии с условиями контракта, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 24.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом того, что права сторон данного контракта в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных Павликовой О.Э. и Петровым Р.Ю. требований» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.08.2014 N Ф05-11129/2013 по делу N А41-12089/12.

«…подписание акта приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы и разрешение на ввод его в эксплуатацию и акта о реализации инвестиционного контракта на создание объекта газового хозяйства на территории Московской области от 27 января 2011 года N 11/828-2968-40/11-11 является основанием для понуждения Администрации к исполнению контракта от 22.08.2001 в части перераспределения площадей, подлежащих передаче участникам контракта, с целью компенсации истцу понесенных на строительство газопровода затрат, а не для выдела имущественных прав в натуре» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.08.2014 N Ф05-8885/2014 по делу N А41-38367/13.

Требования истца как стороны инвестиционного контракта к ответчику как другой стороне этого же контракта об уплате рыночной стоимости недополученных 2.828,49 кв. м общей жилой площади в многоквартирном доме фактически направлены на пересмотр условий раздела площадей в этом инвестиционном объекте по сравнению с условиями, как они были добровольно определены сторонами в акте о результатах частичной реализации инвестиционного контракта от 22.08.2007 г., которые предъявлены до прекращения в установленном порядке обязательств по созданию последнего из инвестиционных объектов (по строительному адресу: ул. Наметкина, вл. 21, корп. 2Б), по отношению к которому истец взял на себя обязательства по отселению жильцов (в том числе предоставлению жилой площади), поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что такие требования не подлежат удовлетворению из-за недоказанности истцом доводов о невозможности соблюдения установленного инвестиционным контрактом раздела помещений при сохранении обязательств сторон по созданию этого последнего инвестиционного объекта и при последующем распределении между сторонами площадей в этом объекте и, как следствии этого, недоказанности возникновения в период действия инвестиционного контракта неосновательного обогащения на стороне ответчика. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2014 N Ф05-8131/2014 по делу N А40-72613/13).