ВС РФ: залогодержатель может взыскать арендную плату от сдачи заложенного имущества в аренду

Что говорит закон о залоге и доходах от имущества

По общему правилу, залог обеспечивает исполнение обязательства за счёт стоимости заложенного имущества. Однако мало кто знает, что закон предоставляет залогодержателю гораздо более широкие возможности.

Таким образом, если должник заложил недвижимость (ипотека) или движимое имущество, а потом сдал это имущество в аренду, то арендные платежи автоматически попадают под залог. Залогодержатель в случае неисполнения обязательства может потребовать эти деньги себе преимущественно перед другими кредиторами.

Разъяснение Пленума Верховного Суда РФ

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» чётко указал следующее. Права на получение причитающихся залогодателю доходов от использования заложенной вещи третьими лицами считаются находящимися в залоге у залогодержателя.

При этом Пленум особо подчеркнул: данная норма является диспозитивной. Что это означает на практике? Стороны договора залога могут договориться об ином. В договоре можно прямо предусмотреть, что залог не распространяется на доходы от использования вещи третьими лицами. Если же такого условия в договоре нет, то действует правило по умолчанию: залог охватывает и эти доходы.

Генеральный характер права залогодержателя

Ключевой вывод Верховного Суда заключается в следующем. Право залогодержателя, закреплённое в пункте 2 статьи 334 ГК РФ, носит генеральный характер. Это значит, что оно не поставлено в зависимость от того, исполнило ли третье лицо свои обязательства перед залогодателем.

Иными словами, даже если арендатор не заплатил арендную плату, залогодержатель всё равно вправе требовать соответствующую сумму с залогодателя. Для залогодержателя не имеет значения, получил ли залогодатель эти деньги реально или только имеет право на их получение. Важен сам факт причитания доходов.

Это очень сильная гарантия для кредитора. Залогодатель не может уклониться от передачи арендных платежей, сославшись на то, что арендатор якобы не заплатил. Такое возражение не принимается.

Что это значит на практике для залоговых отношений

Данное определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2026 года № 307-ЭС26-1255 имеет важнейшее практическое значение.

Для залогодержателей (кредиторов). Теперь они могут уверенно требовать от залогодателя все доходы от использования заложенного имущества третьими лицами. Это могут быть арендные платежи, плата за сервитут, за временное пользование, за наём и так далее. Достаточно доказать, что в договоре залога нет явного исключения таких доходов.

Для залогодателей (должников). Если вы не хотите, чтобы арендная плата от сдаваемого в аренду заложенного имущества уходила залогодержателю, необходимо включить в договор залога специальное условие. Прямо укажите, что залог не распространяется на доходы от использования предмета залога третьими лицами. Без такого условия риск перехода этих денег к кредитору очень высок.

Для арендаторов. Сама по себе аренда заложенного имущества не становится незаконной. Однако арендатор должен понимать, что если залогодатель не исполняет свои обязательства перед банком или другим залогодержателем, то кредитор может обратить взыскание на право получения арендной платы. Арендатору, возможно, придётся платить уже не арендодателю, а залогодержателю.