ВС РФ: залог недвижимости и ипотека — правовые последствия гибели предмета залога

Почему суды ошибочно ссылаются на гибель заложенной вещи

Отказывая в иске в части обращения взыскания на нежилое строение, суды сослались на прекращение залога в связи с гибелью заложенной вещи. Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи, если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или замены его другим равноценным имуществом (пункт 4 статьи 345 ГК РФ).

В то же время, в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге имущество, которое принадлежит залогодателю либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Бремя доказывания в арбитражном процессе

Учитывая общее правило о распределении бремени доказывания в арбитражном процессе, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Применительно к рассматриваемому спору именно на залогодателе, как лице, возражающем против иска, лежит бремя доказывания наличия оснований для прекращения залога, включая обстоятельства прекращения залога на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Фактические обстоятельства дела

Из материалов дела следует, что предметом ипотеки, принятым банком в обеспечение обязательства общества на основании ипотечного договора, является расположенное на автомобильной дороге нежилое здание (строение) автозаправочной станции с движимым имуществом (основными средствами, оборудованием). Это движимое имущество является неотъемлемой составной частью указанного нежилого строения, связано с ним общим назначением и используется для его обслуживания. Обращаясь в суд с иском, взыскатель потребовал обратить взыскание на нежилое строение автозаправочной станции, расположенное по указанному адресу.

Отсутствие доказательств гибели предмета залога

В ходе рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций залогодатель, возражая против удовлетворения иска, в том числе в части обращения взыскания на нежилое строение, не ссылался на его гибель, частичную утрату или повреждение.

Общество не ставило под сомнение идентичность предмета ипотечного договора и объекта, на который взыскатель требовал обратить взыскание. Более того, в возражениях против назначения по делу судебной экспертизы залогодатель заявлял об отсутствии какого-либо спора о стоимости предмета ипотеки.

Таким образом, гибель предмета залога не может считаться доказанной залогодателем и, следовательно, не может являться основанием для вывода о прекращении залога и для принятия судебного акта об отказе в иске. Иск в этой части подлежит удовлетворению.

Итоговое решение и отмена судебных актов

Судебная коллегия ВС РФ считает необоснованной ссылку судов на заключение эксперта как на доказательство гибели спорного строения. Определением суда апелляционной инстанции на разрешение эксперта был поставлен только вопрос о рыночной стоимости спорного нежилого строения с учетом физического износа на момент оценки. Исходя из нормы подпункта 8 пункта 2 статьи 86 АПК РФ о том, что в заключении эксперта должны содержаться выводы по поставленным вопросам и их обоснование, у суда апелляционной инстанции не было оснований ссылаться на вывод эксперта о том, что нежилое строение прекратило свое существование и было перестроено. Данный вопрос перед экспертом судом не ставился.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2026 года № 310-ЭС25-14720.