ВС РФ: задаток на аукционе и антикризисные льготы: когда возврат невозможен?

Состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Победителем признан предприниматель.

Условия аукциона предусматривали:

• твердую цену – годовой размер арендной платы, подлежащий внесению единовременным платежом за право заключения договора;
• эта плата учитывалась в счет арендной платы за первый год действия договора;
• обязанность по внесению ежемесячных арендных платежей наступала только со второго года аренды.

Внесенный предпринимателем задаток составлял 100% начальной цены предмета аукциона и был зачтен в счет платы за право аренды. Однако через 23 дня после заключения договора аренды предприниматель выкупил этот земельный участок в собственность без торгов на основании постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 (антикризисная мера для граждан, ведущих личное подсобное хозяйство).

После этого предприниматель обратился в суд с требованием о возврате денежной суммы, внесенной им в качестве задатка и платы за право аренды, мотивируя это тем, что договор аренды досрочно прекращен в связи с выкупом участка.

Суд указал, что цена аукциона была твердой и представляла собой единовременный платеж за право заключения договора аренды. Требование предпринимателя о возврате внесенной им платы фактически направлено на изменение цены аукциона (уменьшение платы за право аренды пропорционально фактическому сроку использования).

Ключевой вывод ВС РФ: Изменение цены аукциона после его проведения нарушает существенное условие торгов и влечет нарушение конкуренции, поскольку состав участников и победитель могли бы быть иными, если бы изначально предлагались другие условия.

Суд сослался на пункт 41 постановления Пленума ВС РФ от 4 марта 2021 г. № 2, согласно которому изменение договора, влияющее на существенные условия (например, цену), может быть квалифицировано как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение об изменении – признано ничтожным.

ВС РФ применил нормы статей 380 и 381 Гражданского кодекса РФ, а также пункта 21 статьи 39.12 ЗК РФ:

• Задаток – это денежная сумма, выдаваемая в счет причитающихся платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
• Если за неисполнение условий аукциона и договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Суд отметил, что использование земельного участка в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренным договором сроком является волеизъявлением самого арендатора и не зависит от воли и действий арендодателя.

Особое внимание ВС РФ обратил на недобросовестность действий предпринимателя.

ВС РФ указал, что такие действия в совокупности с требованием о возврате внесенной платы не могут считаться добросовестными и не соответствуют целям, которые преследовало Правительство РФ, вводя антикризисные меры.

Нужна консультация по участию в торгах или защите прав при досрочном расторжении договора? Наши адвокаты специализируются на земельных спорах и оспаривании результатов аукционов. Мы поможем подготовить правовую позицию с учетом последней судебной практики Верховного Суда РФ. Обращайтесь за консультацией!