ВС РФ: выкуп арендуемого имущества по 159-ФЗ — когда преимущественное право не работает
Многие предприниматели, арендующие недвижимость у государства или муниципалитета, рассчитывают выкупить её на льготных основаниях. Федеральный закон № 159-ФЗ действительно предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) преимущественное право приобретения арендуемого имущества без торгов. Однако Верховный Суд РФ в Определении № 301-ЭС25-7698 от 13.02.2026 указал на важный нюанс: не всякое имущество можно выкупить в льготном порядке.
Законодательный лабиринт: система нормативных актов
1. Общее правило: только через торги
По общему правилу (ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются только по результатам конкурсов или аукционов — для эффективного распоряжения собственностью, получения бюджетом рыночного вознаграждения и недопущения коррупции.2. Исключение: государственные преференции
Закон № 135-ФЗ допускает передачу имущества в порядке государственной или муниципальной преференции (ст. 19, 20) — например, в целях поддержки социально значимых видов деятельности, но с обязательного согласия антимонопольного органа.3. Поддержка малого и среднего бизнеса
Федеральный закон № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства» предусматривает имущественную поддержку МСП: льготные ставки арендной платы, передачу имущества во владение и пользование, а также возможность последующего выкупа.4. Специальный закон № 159-ФЗ
Пункт 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ о приватизации отсылает к специальному Закону № 159-ФЗ, который предоставляет малым и средним предприятиям преимущественное право выкупа арендуемых помещений.Что сказал Верховный Суд?
В рассмотренном деле предприниматель (субъект МСП) арендовал имущество, которое изначально было частным, но впоследствии было изъято и перешло в государственную собственность. Когда арендатор попытался реализовать преимущественное право на выкуп по Закону № 159-ФЗ, ему было отказано. Суды всех инстанций, включая Верховный Суд, признали отказ законным.
«У лиц, хотя и имеющих статус субъектов малого и среднего предпринимательства, но получивших в аренду частное имущество, изъятое в последующем в государственную собственность, не может возникнуть разумных и правомерных ожиданий в предоставлении им преимущественного права на выкуп такого имущества без торгов в порядке Закона № 159-ФЗ.»
Иными словами, ключевое значение имеет не статус арендатора, а происхождение имущества и порядок его получения.
Определение Верховного Суда РФ № 301-ЭС25-7698 от 13.02.2026 чётко обозначило границы применения Закона № 159-ФЗ. Преимущественное право выкупа — это инструмент поддержки тех, кто изначально вступил в правоотношения с государством на публичных началах. Если же имущество пришло в госфонд из частных рук, арендатор не вправе претендовать на льготную приватизацию.
Нужна консультация по выкупу арендуемого помещения или защите прав арендатора? Обращайтесь!
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
Адрес
109147, г. Москва,
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1
Режим работы
Пн–Пт: 9:00 – 21:00
Сб–Вс: по записи
E-mail
info@law-corporation.ru