ВС РФ: снос здания и налог на имущество

По результатам проверки налоговый орган доначислил хозяйственному обществу недоимку по налогу на имущество, исключив из расчёта здание, которое, по данным ЕГРН, числилось за обществом. Налогоплательщик настаивал, что здание снесено, объект списан с бухгалтерского учёта, и представил подтверждающие документы. Однако налоговый орган, а вслед за ним и суды трёх инстанций, заняли формальную позицию: пока запись о праве собственности в государственном реестре не погашена, объект должен учитываться для целей налогообложения.

Верховный Суд с таким подходом не согласился и направил дело на новое рассмотрение, фактически предопределив исход: судебные акты были отменены, а требования налогоплательщика удовлетворены.

Экономическая сущность налога. Обязанность по уплате налога на имущество организаций неразрывно связана с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов недвижимости, способных приносить экономические выгоды и признаваемых в бухгалтерском учёте в качестве объектов основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ). Уплата налога — это часть бремени содержания имущества. Если имущество физически отсутствует, исчезает и объект налогообложения.

Приоритет факта над реестровой записью. Само по себе наличие в ЕГРН сведений об объекте и правах на него не может служить основанием для взимания налога, если в действительности облагаемого имущества нет. Реестр является правоподтверждающим инструментом, но он не может «создавать» несуществующую вещь для налоговых целей.

Право на вещь прекращается с её гибелью. Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ и разъяснениям Пленума Верховного Суда (п. 38 постановления от 23.06.2015 № 25), в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту утраты физических свойств имущества. Следовательно, с момента сноса вещь перестаёт существовать как объект гражданских прав, и дальнейшее сохранение записи в ЕГРН — это лишь техническое отставание, не порождающее налоговых последствий.

Доказательственная база. В рассмотренном деле общество представило акт кадастрового инженера, составленный по результатам обследования, который вошёл в пакет документов для последующего исключения сведений о здании из ЕГРН. Налоговый орган не оспорил ни факт физического отсутствия здания в спорном периоде, ни достоверность акта. Следовательно, исключение объекта из налоговой базы было правомерным.Заключение

Позиция Верховного Суда, изложенная в пункте 13 Тематического обзора № 4/2026, укрепила защиту налогоплательщиков от формальных доначислений налога на имущество. Если здание физически уничтожено, оно не может быть объектом налогообложения, даже если запись в ЕГРН ещё не погашена. Налогоплательщик, своевременно зафиксировавший снос и списавший объект с баланса, вправе исключить его из налоговой базы, не дожидаясь бюрократического завершения процедур в Росреестре.

Компаниям настоятельно рекомендуется оперативно оформлять выбытие снесённых построек, получать акт кадастрового инженера и инициировать исключение сведений из ЕГРН. В случае спора с налоговым органом ссылайтесь на Обзор № 4/2026 — это даст надёжную правовую основу для отмены доначислений и возврата излишне уплаченного налога.