ВС РФ – регистрация права возможна при предоставлении всех документов

По смыслу положений указанных пунктов порядка ведения ЕГРН записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие общее имущество в здании, вносятся на основании волеизъявления собственников помещений в здании.

Как установлено, строительство нежилого здания, в котором расположено исходное помещение, осуществлено на основании инвестиционного договора; после завершения строительства застройщик передал инвесторам результат инвестиционной деятельности; по заявлению инвесторов были осуществлены кадастровый учет каждого этажа как единого помещения и государственная регистрация права собственности инвесторов на такие помещения без определения мест общего пользования в здании.

Изменение правового режима недвижимого имущества, влекущее перевод такого имущества из статуса индивидуальной собственности в статус общего имущества, возможно при условии выраженной воли конечного круга правообладателей.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (статья 236 Гражданского кодекса).

С учетом приведенных норм осуществление регистрационных действий, влекущих прекращение его права собственности на часть объекта недвижимого имущества при отсутствии волеизъявления собственников помещений в этом здании по вопросу отнесения такого объекта к общему имуществу, оформленного в установленном порядке, будет не соответствовать приведенным нормам Гражданского кодекса.

Между тем осуществление спорных регистрационных действий повлечет изменение прав и обязанностей иных собственников помещений в здании, которые определяют состав общего имущества и должны нести бремя его содержания.

Определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в нежилом здании (по аналогии с многоквартирным жилым домом) на основании технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как Управление Росреестра как орган формальной юрисдикции не разрешает вопросы о праве, а осуществляет регистрационные действия на основании предоставленных правоподтверждающих документов (определения Верховного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2024 г. № 306-ЭС24-7025 и от 9 декабря 2024 г. № 305-ЭС24-15238).

Таким образом, поскольку при первоначальном государственном кадастровом учете и регистрации права собственности нескольких лиц на помещения в нежилом здании по указанному адресу не были определены помещения общего пользования, в силу пункта 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса только решением собственников всех помещений в данном здании может быть определен состав общего имущества

Согласно проектной документации по переустройству и перепланировке исходного помещения в результате перепланировки и раздела образованы коридоры и места общего пользования, необходимые для доступа к иным помещениям и их эксплуатации, расположенным на пятом этаже.

При этом не представлено в регистрирующий орган решение общего собрания всех собственников об определении состава общего имущества в здании и согласие с предложенным вариантом раздела его помещения с выделением помещений общего назначения.

Поскольку заявитель не представил на регистрацию решение всех собственников помещений в здании о формировании общего имущества, и доказательств того, что такое решение было представлено в Управление Росреестра другими собственниками помещений при подаче заявлений о постановке на учет и регистрации прав на их помещения, также не имеется.

Отсутствие надлежащих документов, позволяющих учесть часть помещения заявителя в качестве общего имущества иных собственников в здании означает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Определение Верховного суда РФ № 304-ЭС24-20153 от 18.02.2025

Адвокаты по недвижимости и жилищным вопросам