ВС РФ: расторжение договора купли-продажи недвижимости из-за неоплаты — даже после погашения долга
Верховный Суд РФ вынес определение № 304-ЭС25-10106 от 17.02.2026, которое существенно меняет подход к применению статьи 450 ГК РФ в спорах о расторжении договоров купли-продажи недвижимости при просрочке оплаты.
Суд подтвердил: даже если покупатель в конечном итоге перечислил деньги, но сделал это с многолетней задержкой, продавец вправе требовать расторжения договора и возврата имущества. Это решение особенно значимо для сделок с публичным имуществом, где цена была зафиксирована на дату обращения, а рыночная стоимость за время просрочки многократно выросла.
Правовая основа
- Ст. 309 ГК РФ — обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора.
- Ст. 310 ГК РФ — одностороннее изменение условий не допускается.
- Ст. 450 ГК РФ — договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении его условий другой стороной.
- Ст. 454, 549 ГК РФ — по договору купли-продажи недвижимости покупатель обязан принять и оплатить имущество.
- Ст. 486, 555 ГК РФ — покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором.
Хронология событий по делу
Что считается существенным нарушением?
Верховный Суд подтвердил: неисполнение покупателем обязанности по оплате в согласованные сроки относится к существенным нарушениям (п. 8 Обзора ВС РФ № 5). В каждом деле необходимо оценивать конкретные обстоятельства:
- Длительность просрочки (здесь — 8 лет).
- Соотношение уплаченной суммы и общей цены (менее 1,5% в течение многих лет).
- Изменение рыночной ситуации (рост стоимости имущества в 30 раз).
- Наличие публичного интереса (при продаже государственного имущества).
Суд подчеркнул: существенность заключается не только в недополучении денег, но и в вынужденной обязанности передать имущество по цене, заниженной в 30 раз по отношению к актуальной. Это нарушает принцип эффективного распоряжения публичной собственностью.
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1