ВС РФ: продажа земельной доли сельхозназначения без выдела в натуре

1. Распоряжение земельной долей без выдела: что говорит пункт 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ

Земельная доля – это доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения. Пункт 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ устанавливает жёсткое правило:

Без выделения земельного участка в счёт земельной доли участник долевой собственности вправе отчуждать земельную долю по своему усмотрению только:

• другому участнику долевой собственности;
• сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Продажа доли постороннему лицу без предварительного выдела земельного участка в натуре – незаконна. Иные распорядительные действия (дарение, мена, продажа третьим лицам) возможны исключительно после выдела участка в счёт доли.

Если участник долевой собственности игнорирует это требование и продаёт свою долю постороннему гражданину или организации, сделка нарушает прямой запрет, установленный специальным законом.

2. Почему не работает пункт 3 статьи 250 ГК РФ: приоритет специального закона

При продаже доли в общей собственности на землю сельхозназначения часто ошибочно применяют общее правило Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки других сособственников (ст. 250 ГК). Однако Закон № 101-ФЗ является специальным, и в нём нет норм, предусматривающих последствия нарушения преимущественного права в виде перевода прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Поэтому при нарушении запрета на продажу доли постороннему лицу сделку нельзя «исцелить» в суде, предложив другим участникам выкупить долю по той же цене – сама сделка ничтожна как противоречащая закону.

Конституционный Суд РФ неоднократно подчёркивал, что круг лиц, которым разрешено приобретать доли без выдела, не содержит неопределённости и направлен на сохранение сельскохозяйственных связей и продовольственной безопасности страны (определение КС РФ от 21.07.2022 № 1817-О, постановление КС РФ от 30.01.2009 № 1-П).

3. Преимущественное право субъекта РФ при продаже целого земельного участка (статья 8 Закона № 101-ФЗ)

Когда собственник всё же проводит выдел и продаёт уже сформированный земельный участок, включается механизм преимущественного права покупки субъектом Российской Федерации (а в случаях, определённых региональным законом, – муниципальным образованием). Это правило действует для всех продаж, кроме публичных торгов и изъятия для госнужд.

Обязанности продавца по статье 8 Закона № 101-ФЗ:

• направить письменное извещение в высший исполнительный орган субъекта РФ (или орган местного самоуправления) о намерении продать участок с указанием цены, размера, местоположения и срока расчёта (не более 90 дней);
• извещение вручается под расписку либо заказным письмом с уведомлением.

Если уполномоченный орган в течение 30 дней со дня поступления извещения не направит письменное уведомление о намерении приобрести участок, продавец вправе в течение года продать его третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении иных существенных условий необходимо направить новое извещение.

Сделка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8). Это означает, что она не порождает правовых последствий с момента её заключения.

4. Определение ВС РФ №41-КГ26-7-К4 от 05.05.2026: что важно знать арендаторам и администрациям

У арендатора нет преимущественного права на покупку арендуемого участка сельхозназначения при его продаже собственником. Закон № 101-ФЗ такого права не предусматривает, а условие договора аренды само по себе не может ограничивать правомочия собственника, закреплённые в статьях 209 и 260 ГК РФ.

Продажа земельной доли без выдела допускается только лицам, прямо перечисленным в абзаце втором пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ. Продажа иному лицу, даже если оно фактически использует участок, но не является сельхозорганизацией или членом КФХ из числа участников долевой собственности, недопустима.