ВС РФ — приватизация 90-х: когда начинается срок исковой давности?
Споры о приватизации жилья, совершённой в 1990-х годах, до сих пор доходят до судов. Часто они инициируются детьми, не включёнными в договор приватизации, или супругами, чьё согласие на приватизацию не было получено. Однако ключевой вопрос в таких делах — не пропущен ли срок исковой давности? Верховный Суд РФ в Определении от 21.10.2025 № 83-КГ25-2-К1 указал на грубейшую ошибку нижестоящих судов, которые неправильно определили момент начала течения этого срока, ориентируясь на дату регистрации права в Росреестре, а не на момент, когда лицо реально узнало о нарушении.
В феврале 1992 года гражданин заключил договор на передачу квартиры в собственность (приватизацию). Договор был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации (БТИ) 4 февраля 1993 года. В договор были включены не все члены семьи: супруга и дочь (на тот момент несовершеннолетняя) в нём не значились.
В 2020 году зарегистрировано право собственности на квартиру в современном порядке (в ЕГРН). А в апреле 2022 года его супруга и дочь подали иск, требуя признать за ними право на долю в квартире, так как их не включили в приватизацию.
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону истиц, посчитав, что срок исковой давности нужно исчислять с 15 сентября 2020 года — даты регистрации права собственности в Росреестре. Раз с этого момента прошло меньше трёх лет (иск подан в 2022-м), значит, срок не пропущен.
Верховный Суд с таким подходом категорически не согласился и отменил все решения, направив дело на новое рассмотрение. Верховный Суд указал, что суды неправильно применили нормы материального права. Они не учли важнейшее обстоятельство: договор приватизации был заключён до введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (который действовал до 2017 года, а затем был заменён на 218-ФЗ).
В 1990-х годах регистрация сделок с недвижимостью осуществлялась органами БТИ. Договор от 2 февраля 1992 года был зарегистрирован в БТИ 4 февраля 1993 года. С этого момента, по мнению Верховного Суда, и началось исполнение договора.
Следовательно, именно дата регистрации в БТИ (1993 год), а не дата последующей перерегистрации права в современном реестре (2020 год), имеет значение для определения момента, когда заинтересованные лица могли и должны были узнать о нарушении своих прав.
Верховный Суд разъяснил, что срок исковой давности по требованиям, связанным с нарушением прав при приватизации, начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Применительно к обстоятельствам дела это означает:
Она была зарегистрирована в спорной квартире. Она имела общие доходы с супругом, распоряжалась общим имуществом, должна была быть осведомлена о том, кто несёт бремя содержания имущества: оплачивает налоги, коммунальные платежи. Следовательно, она знала (должна была знать) о нарушении своего права с момента заключения и регистрации договора приватизации, т.е. с 1992–1993 годов.
На момент приватизации она была несовершеннолетней. В 2008 году она достигла совершеннолетия и приобрела дееспособность в полном объёме. С этого момента она самостоятельно должна была узнать о своих правах на квартиру и о том, что не была включена в договор приватизации. Кроме того, она была зарегистрирована в квартире с 12 сентября 2005 года, то есть ещё до совершеннолетия, но через регистрацию могла иметь доступ к информации.
Поскольку иск был подан только в апреле 2022 года, Верховный Суд констатировал: срок исковой давности (три года) истёк.
Определение Верховного Суда создаёт важный прецедент для всех дел, связанных с приватизацией жилья в 1990-х — начале 2000-х годов (до 1998 года, когда начала массово применяться система регистрации в ЕГРП/ЕГРН). Дата регистрации права в современном реестре не «перезапускает» срок исковой давности — он считается с момента, когда лицо реально узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1