ВС РФ: при определении кадастровой стоимости земельных участков учитывается вид угодий
Верховный Суд Российской Федерации в Определении № 35-КАД25-6-К2 от 5 ноября 2023 года разъяснил, какие ценообразующие факторы подлежат обязательному учёту при определении кадастровой стоимости земельных участков. Суд указал, что вид угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под многолетними насаждениями), а также нахождение участка в границах зон с особыми условиями использования территории являются ключевыми обстоятельствами, которые должны быть рассмотрены при кадастровой оценке.
В рамках рассматриваемого дела возник вопрос о том, подлежат ли учёту при определении кадастровой стоимости земельного участка такие факторы, как вид сельскохозяйственных угодий и нахождение участка в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), если эти факторы не были учтены при проведении государственной кадастровой оценки.
Верховный Суд, системно проанализировав положения Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а также Методических указаний, сформулировал следующие ключевые тезисы.
- Обязательный учёт ценообразующих факторов. В силу части 3 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на стоимость подлежат:
- сведения о местоположении земельного участка;
- нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ);
- иные ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями.
- Вид угодий — ценообразующий фактор. Пункт 7 приложения № 3 к Методическим указаниям (Примерный перечень ценообразующих факторов) прямо относит вид угодий к числу факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков.
- Особый правовой режим сельскохозяйственных угодий. Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает, что сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями) в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
- Отсутствие градостроительных регламентов для сельхозугодий. Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты не устанавливаются (часть 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ). Это обстоятельство также должно учитываться при оценке, поскольку ограничивает возможные виды использования участка.
- фактический вид угодий (пашня, пастбище, сенокос и т.д.);
- наличие зон с особыми условиями использования территории (охранные зоны, зоны затопления и др.).
При рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости суды обязаны проверять, учитывались ли при определении стоимости:
- вид разрешённого использования земельного участка и его фактическое использование;
- категория земель и вид угодий;
- наличие зон с особыми условиями использования территории, влияющих на возможное использование участка.
Определение Верховного Суда РФ № 35-КАД25-6-К2 от 5 ноября 2023 года подтверждает, что кадастровая стоимость земельного участка должна определяться с учётом всех юридически значимых ценообразующих факторов, включая вид угодий и наличие зон с особыми условиями использования территории.
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1