ВС РФ: последствия вступления в договор после признания застройщика банкротом

Фонд развития территорий - это ключевой инструмент государственной жилищной политики. Его главная цель — повышение гарантий защиты прав граждан, чьи деньги привлечены для строительства жилья.

Основные функции Фонда:

• Завершение строительства проблемных объектов.
• Выплата компенсаций (возмещения) гражданам, если достраивать объект нецелесообразно.

Важно: Деятельность Фонда, включая механизм выплат, регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ. Выплаты производятся из имущества Фонда и носят строго компенсационный характер, не нарушая прав других участников строительства.

Кто имеет право на возмещение от Фонда?

По общему правилу, право на выплату возмещения имеют граждане (физические лица), являющиеся участниками строительства, которые предъявляют требования к застройщику-банкроту о передаче:

• Жилого помещения;
• Машино-места;
• Нежилого помещения.

Однако закон устанавливает строгий запрет (изъятие из правил) для тех, кто приобретает права на требования после того, как застройщик уже находится в процедуре банкротства.

Главный риск 2026 года: Покупка прав требования (цессии) после банкротства

Согласно ч. 3 ст. 13 Закона № 218-ФЗ, законодатель ввел жесткое ограничение, которое подтверждено судебной практикой, в том числе Определением Верховного Суда РФ от 8 июня 2026 г. № 305-ЭС21-18615.

Кто НЕ получит возмещение?

Физическое лицо лишается права на получение выплаты от Фонда развития территорий, если оно приобрело право требования по договору долевого участия (ДДУ) при следующих условиях:

1. Покупка у юридического лица (а не у другого физлица-дольщика).
2. Покупка совершена после возбуждения дела о банкротстве застройщика (согласно редакции от 27.06.2019 № 151-ФЗ).
3. Покупка совершена после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства (согласно редакции от 13.07.2020 № 202-ФЗ).

Итог: Ни старая, ни новая редакция закона не позволяют получить компенсацию тем, кто купил «кота в мешке» (требование к банкроту) у юрлица после начала процедуры конкурсного производства.

Пример из судебной практики (Дело Гариной Т.М.)

Для наглядности разберем ситуацию, рассмотренную Верховным Судом РФ.

Фабула дела:

• Застройщик признан банкротом. Дело возбуждено в 2016 году, наблюдение введено с 20 августа 2019 г.
• Гражданка 25 июня 2020 года приобрела право требования на квартиру через цепочку договоров уступки у юридического лица.
• Фонд решил не достраивать дом, а выплачивать возмещение прямым участникам строительства.

Позиция суда (ВС РФ): Участник не имеет права на возмещение, так как:

1. Сделка заключена после открытия конкурсного производства.
2. На момент покупки не было предпосылок полагать, что дом будет достроен (Фонд уже принял решение о выплатах, а не о достройке).

Вывод для покупателей: Если вы покупаете права требования у юрлица на стадии банкротства застройщика, вы приобретаете «ничтожное требование» в части получения компенсации от государства. Вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег.

Резюме и рекомендации от экспертов

Чтобы ваши жилищные права были реализованы, а не нарушены, следуйте правилам безопасности при инвестировании в строящееся жилье.