ВС РФ — покупка квартиры у физического лица: почему закон о долевом строительстве не работает
Верховный Суд РФ в Определении от 28.10.2025 по делу № 127-КГ25-29-К4 указал на грубейшую ошибку нижестоящих судов: они одновременно признали договор и договором долевого участия, и договором купли-продажи будущей вещи. Такая путаница привела к неправильному применению норм права. Разбираемся, как отличить один договор от другого и почему это критически важно для покупателя.
Гражданин (истец) заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с физическим лицом. Когда возник спор, суд апелляционной инстанции решил применить к отношениям сторон Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который регулирует привлечение денег граждан застройщиками.
Верховный Суд с таким подходом не согласился и указал на три ключевых нарушения.
Закон об участии в долевом строительстве предъявляет строгие требования к застройщику: это должно быть юридическое лицо, имеющее опыт, разрешение на строительство, проектную декларацию и т.д. (ст. 3 214-ФЗ).
В материалах дела не было доказательств, что продавец являлся застройщиком многоквартирного дома. Следовательно, положения 214-ФЗ к нему неприменимы. Верховный Суд подчеркнул: продавец не соответствовал требованиям, предъявляемым к застройщикам, поэтому закон о долевке не работает.
Суд апелляционной инстанции допустил логическую ошибку: он одновременно заявил, что между сторонами фактически заключён договор долевого участия, и тут же указал, что это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Верховный Суд назвал такие выводы «противоречивыми и взаимоисключающими». Это прямое нарушение требований к судебному акту, установленных статьёй 195 ГПК РФ (законность и обоснованность).
Главная ошибка суда апелляционной инстанции, повлёкшая за собой все остальные, — неверная квалификация договора. Суд не установил:
- какова правовая природа заключённого соглашения;
- какие именно правоотношения сложились между гражданином-покупателем и гражданином-продавцом;
- какие нормы права должны регулировать этот спор.
Верховный Суд указал: для правильного разрешения спора суду следовало ответить на эти вопросы и только потом применять закон.
Исходя из позиции ВС РФ, договор между двумя физическими лицами о покупке квартиры в строящемся доме не может быть признан договором долевого участия (ДДУ), поскольку одна из сторон не является застройщиком в смысле 214-ФЗ.
Такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Это прямо следует из абз. 2 п. 2 ст. 455 ГК РФ: договор купли-продажи может быть заключён в отношении товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем. Правовое регулирование таких договоров осуществляется общими нормами Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, а не специальным законом о долевом строительстве.
- Неустойка по 214-ФЗ. Вы не сможете требовать от продавца-физлица неустойку за нарушение срока передачи объекта в размере 1/300 (или 1/150) ставки рефинансирования, как это предусмотрено для застройщиков.
- Залог земельного участка. У вас не возникает залог земельного участка и строящегося дома в силу закона (как при ДДУ).
- Государственная регистрация договора. Договор купли-продажи будущей вещи, заключённый между физлицами, не подлежит государственной регистрации в Росреестре (в отличие от ДДУ).
- Защита через компенсационный фонд. Ваши средства не защищены механизмами компенсационного фонда долевого строительства (при банкротстве застройщика-юрлица государство частично компенсирует потери, при банкротстве физлица — нет).
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1