ВС РФ: отказ в ипотеке не освобождает от потери задатка

Введение Верховный Суд указал: отказ банка в выдаче кредита не является основанием для возврата задатка, если покупатель не доказал отсутствие своей вины в незаключении основного договора. Более того, виновность стороны, нарушившей предварительный договор, презюмируется пока не доказано иное. Условия договора предусматривали: задаток подлежал уплате за счет собственных средств в день подписания предварительного договора; основная сумма подлежала уплате за счет собственных и кредитных средств в день подписания основного договора. В случае расторжения договора по вине покупателя задаток не подлежал возврату; в случае расторжения по вине продавца задаток подлежал возврату в двойном размере. Отказы банков и попытка вернуть задаток Покупатели обратились в несколько банков для получения льготного ипотечного кредита (в том числе по программе семейной ипотеки), но получили отказы. Основной договор заключен не был. Покупатели предъявили продавцам требование о возврате задатка, указав, что обязательства по предварительному договору прекращены. Продавцы отказались возвращать задаток, указав, что намерения по заключению основного договора не подтверждены только со стороны покупателей. Позиция Верховного Суда РФ Продавцы обратились в Верховный Суд РФ, указав, что договор не предусматривал получения конкретного кредита и не определял, какую часть цены покупатель должен заплатить заемными средствами. Верховный Суд РФ поддержал позицию продавцов и отменил все судебные акты нижестоящих инстанций, направив дело на новое рассмотрение. Ключевые выводы Верховного Суда РФ 1. Отказ в кредите - не объективная невозможность исполнения Суды первой и апелляционной инстанций ошибочно признали, что основной договор не был заключен по независящим от сторон обстоятельствам. Как разъяснено в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 6, невозможность исполнения должна быть объективной, то есть действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом. В данном случае: в договоре не закреплен конкретный вид кредитного договора; предусмотрена возможность оплаты как кредитными, так и собственными средствами; отказы банков в выдаче именно ипотечного кредита не свидетельствуют об объективной невозможности исполнения. Сам факт неполучения кредита в определенную дату никак не прекращает обязательства. 2. Виновность стороны предварительного договора презюмируется Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).- Верховный Суд подчеркнул: виновность действий, нарушающих условия предварительного договора и повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Освобождение стороны от ответственности возможно только если эта сторона докажет невиновность своих действий. 3. Ответственность покупателя не доказана Вопреки требованиям процессуального закона, никаких доказательств, свидетельствующих об отсутствии вины покупателей в нарушении условий предварительного договора, представлено не было. Продавцы не уклонялись от заключения основного договора и подтвердили готовность заключить его даже за пределами установленного срока. 4. Толкование договора буквальное и добросовестное. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). 5. Задаток не подлежит возврату при вине покупателя. Взыскание с продавцов суммы полученного ими задатка при том, что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, неправомерно. Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2026 № 48-КГ26-13-К7