АДВОКАТЫ В МОСКВЕ, ОБЛАСТИ И ПО ВСЕЙ РОССИИ

«Пантюшов & Партнеры» ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ

+7 (495) 762-10-59 +7 (909) 909-85-33 email: info@law-corporation.ru

г. Москва, Марксистская ул. 3-1

09.00-21.00 без выходных, Прием по предварительной записи

Эффективные юридические решения

ВС РФ – об условиях возврата арендной платы

Главная

>

Правовые позиции Верховного суда РФ

>

ВС РФ – об условиях возврата арендной платы

Your Image

Статьей 1 Гражданского кодекса, определяющей основные начала гражданского законодательства, предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами 4 предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 и 615 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан использовать имущество по назначению в соответствии с условиями договора и своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Обязательства по договору аренды являются встречными, поэтому в силу статьи 328 Гражданского кодекса непредоставление одной стороной исполнения обязательства дает другой стороне право приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Данные правила применяются если законом или договором не предусмотрено иное.

В целях защиты прав арендатора, которому арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в соответствии с условиями договора, статьей 611 Гражданского кодекса предусмотрено правило, аналогичное изложенному в статье 328 данного Кодекса. Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или стояние имущества существенно ухудшились, а в случаях, указанных в статье 620 этого же Кодекса, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа приведенных норм следует, что если невозможность использования переданного в аренду имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (например, если использование имущества в соответствии с условиями договора или целевым назначением имущества не возможно в результате противоправных действий арендодателя), арендатор не обязан вносить арендную плату.

Если арендодатель в соответствии с условиями договора передал арендатору имущество в надлежащем виде и невозможность использования этого имущества в период действия договора возникла не по вине арендодателя и по причинам, от него независящим, в результате действий третьих лиц, арендатор как участник гражданских правоотношений, действуя разумно и добросовестно при осуществлении своих прав, при выборе способа защиты права (пункты 3 и 4 статьи 1, пункты 1 и 2 статьи 10, пункт 1 статьи 404 Гражданского кодекса), обязан уведомить об указанных обстоятельствах арендодателя, который, в свою очередь сможет реализовать право на взыскание убытков, в том числе в виде упущенной выгоды в размере не полученной от арендатора арендной платы, с лица, действия которого привели к наступлению указанных обстоятельств (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.)

В случае неисполнения арендатором предусмотренного договором обязательства по уведомлению арендодателя о невозможности использовать предмет аренды, вопрос об обязании последнего возвратить арендную плату подлежит разрешению, в том числе с учетом правил, предусмотренных статьями 404 и 405 ГК РФ.

Определение ВС РФ № 305-ЭС24-13688 от 22.11.2024