ВС РФ – об актуализации цены договора о передаче жилого помещения при банкротстве застройщика

Требование участника строительства о передаче ему в собственность жилого помещения на основании возмездного договора, заключенного с должником – застройщиком, учитывается в реестре (подпункты 3 и 7 пункта 1 статьи 201.1, статья 201.4 Закона о банкротстве).

Одновременно с этим в реестре отражается и денежная сумма, подлежащая выплате участнику строительства на случай невозможности исполнения обязательства в натуре, а также для целей участия гражданина в собраниях кредиторов (подпункт 4 пункта 1, пункт 8.1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Денежное требование рассчитывается как сумма средств, уплаченных участником строительства по договору, заключенному с застройщиком, и величины удорожания жилого помещения, которое по условиям обязательства подлежало передаче.

В свою очередь, удорожание определяется на день введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве застройщика (пункт 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве). Таким образом, законом прямо определен момент, на который производится актуализация цены договора о передаче жилого помещения (на момент открытия первой процедуры банкротства в отношении застройщика).

Такой порядок перерасчета цены согласуется с общим правилом, закрепленным в абзаце втором пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве, согласно которому состав и размер денежных обязательств, требований об оплате труда, обязательных платежей определяются на день введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве, то есть основан на равном подходе ко всем кредиторам по вопросу о моменте фиксации долга перед ними.

В дальнейшем в связи с продолжающимся неисполнением должником обязательства предусмотрена выплата кредиторам компенсации в виде мораторных процентов, начисляемых на сумму основного долга по одним и тем же правилам независимо от вида основного долга или статуса кредитора (пункт 4 статьи 63, пункт 2 статьи 81, пункт 2 статьи 95, пункт 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве).

Коль скоро участнике долевого строительства предъявил требование о передаче ему квартиры, оно было признано обоснованным и включено в реестр, предполагается, что в реестре на основании отчета подготовленного оценщиком, привлеченным конкурсным управляющим, автоматически должна была быть отражена и денежная сумма, рассчитанная по правилам пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве на день введения первой процедуры банкротства.

Участник долевого строительства вправе подать заявление с целью устранения неполноты записи реестра, которая, по его мнению, основывалась на цене, отраженной в договоре, и не была актуализирована. При этом вопреки выводам судов получение участником долевого строительства возмещения от фонда не свидетельствует о том, что он утратил все требования к обществу.

Так, фонд, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством о банкротстве).

Фонд, содействуя в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты гражданам в ином размере – в размере, установленном Законом № 218-ФЗ и принятым во исполнение данного Закона актом Правительства Российской Федерации. Если произведенная фондом выплата, оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, то соответствующая разница должна быть сохранена в реестре как остаток требования участника строительства в деньгах.

При этом правовых оснований для отнесения указанной разницы, равно как и мораторных процентов, к числу обязательств, исполняемых фондом, не имеется. Упомянутая разница может возникать вследствие того, что размер выплат, предусмотренных Законом № 218-ФЗ, определяется иначе, чем сумма, включаемая в реестр.

Так, механизм подсчета реального ущерба, указанного в пункте 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве и отражаемого в реестре, базируется на оценке по состоянию на день введения первой процедуры банкротства стоимости жилого помещения в объекте, строительство которого окончено.

Тогда как при исчислении возмещения, выплачиваемого фондом, применяется иная методика, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений», предполагающая оценку стоимости жилого помещения, которое находится в объекте незавершенного строительства и будет достроено позднее, и производится эта оценка на другой день, имеющий привязку к дню принятия фондом решения о финансировании.

Определение Верховного суда РФ № 305-ЭС18-18368 (6) от 06.02.2025