ВС РФ о выкупе государственного и муниципального имущества субъектами МСП
Процедура передачи в пользование и последующего выкупа государственного и муниципального имущества — сложный правовой механизм, призванный обеспечить баланс между интересами публичного собственника и добросовестных предпринимателей. Закон требует проведения торгов для доступа к имуществу, но при этом предоставляет субъектам МСП преимущественное право на выкуп арендуемых помещений.
Как показывает Определение Верховного Суда РФ № 301-ЭС25-7698 от 13 февраля 2026 года, даже длительная аренда не гарантирует права на льготную приватизацию, если изначально имущество было получено с нарушением установленного порядка.
Законодательные основы: что нужно знать предпринимателю
Порядок предоставления в пользование государственного имущества регламентируется статьёй 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции». По общему правилу, заключение договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения, осуществляется только по результатам конкурсов или аукционов. Исключения прямо названы в законе и касаются, например, предоставления государственных преференций с согласия антимонопольного органа.
Поддержка малого и среднего предпринимательства регулируется Законом № 209-ФЗ, который предусматривает имущественную поддержку в виде льготных ставок арендной платы и возможности последующего выкупа имущества в порядке Закона № 159-ФЗ. Однако такая поддержка должна осуществляться с соблюдением требований антимонопольного законодательства.
Кто имеет право на льготный выкуп: изменения 2024–2025 годов
В 2024 году в Закон № 159-ФЗ были внесены существенные изменения, упрощающие условия реализации преимущественного права на выкуп. Основные условия для возникновения права на выкуп:
- Статус предпринимателя: заявитель должен состоять в Едином реестре субъектов МСП.
- Срок аренды: имущество должно находиться во временном владении непрерывно в течение установленного срока. С 6 апреля 2024 года этот срок сокращён с двух лет до одного года (для имущества, не включённого в специальные перечни).
- Отсутствие задолженности: на день заключения договора купли-продажи у арендатора не должно быть долгов по арендной плате и неустойкам.
- Законность аренды: договор аренды должен быть заключён в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ (как правило, по результатам торгов).
Главные риски при выкупе: когда необходима помощь адвоката
1. Завышенная выкупная стоимость
Наиболее частая проблема — завышение цены выкупа. Уполномоченные органы заказывают оценку, которая часто превышает рыночную стоимость на 30–50%. Как помогает адвокат: организует проведение независимой оценки, выявляет ошибки в отчёте государственного оценщика и инициирует процедуру оспаривания.
2. Отказ в приватизации
Отказы часто носят формальный характер: ссылки на то, что имущество закреплено за унитарным предприятием, или незначительные нарушения в документах. Как помогает адвокат: проведёт правовой аудит, подготовит мотивированное заявление и, в случае отказа, обжалует его в арбитражном суде.
3. Особый статус имущества
Если помещение является объектом культурного наследия или было конфисковано по коррупционным основаниям, на него распространяются особые правила. Без профессиональной правовой помощи риск потерять право на выкуп крайне высок.
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1