ВС РФ – о сроках требований к застройщику по устранению нарушений

Согласно пункту 1 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

В силу статьи 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата строительных работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1-5 статьи 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 ГК РФ, составляет пять лет.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Как следует из материалов дела, заявления о недостатках многоквартирного дома сделаны управляющей компанией в пределах пятилетнего гарантийного срока, установленного статьей 756 ГК РФ, частью 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей (уведомление от 18 июля 2022 г., акт от 5 августа 2022 г.). При этом в рассматриваемой ситуации данный срок подлежит исчислению не ранее момента передачи жилого помещения по 10 передаточному акту к договору купли-продажи квартиры (первый передаточный акт датирован 22 августа 2017 г.).

Кроме того, исходя из смысла положений пункта 2 статьи 737 ГК РФ и пункта 6 статьи 29 Закона о защите прав потребителей срок для предъявления требования о безвозмездном устранении существенных недостатков результата выполненной работы в случае, если срок службы на результат этих работ не установлен, составляет десять лет со дня принятия результата работы заказчиком. Учитывая, что срок службы на результат работ судами не устанавливался, при этом выявленные недостатки многоквартирного дома могут быть существенными, к которым подлежит применению десятилетний срок, судам необходимо проверить, имелись ли основания для удовлетворения заявленных требований с учетом положений пункта 2 статьи 737 ГК РФ и пункта 6 статьи 29 Закона о защите прав потребителей.

Сходная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2019 г. № 57-КГ19-3. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды также пришли к ошибочному выводу о пропуске управляющей компанией срока исковой давности. Согласно пункту 1 статьи 725 ГК РФ срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работ в отношении зданий и сооружений, определяется по правилам статьи 196 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно пункту 3 статьи 725 ГК РФ если установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.

При этом обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25 августа 2016 г. № 305-ЭС16-4838, от 7 марта 2023 г. № 305-ЭС22-22698).

В силу части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. При указанных обстоятельствах выводы судов об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований не основаны на всестороннем, полном и объективном рассмотрении настоящего дела.

Определение Верховного суда РФ № 308-ЭС24-10386 от 24.10.2024