ВС РФ – незавершение строительства является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения).

Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. В определении от 23 апреля 2020 г. № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35).

При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Если строительство капитальных объектов для возведения которых истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью нельзя признать завершенным, в эксплуатацию введено лишь нежилое здание с установкой ПБВ, соответственно согласно I этапу строительства и доказательств внесения изменений в договор аренды и в разрешительную документацию о строительстве объектов в рамках одного этапа, материалы дела не содержат, то нельзя признать обоснованными выводы судов трех инстанций о праве общества на приобретение всего земельного участка для использования здания с установкой ПБВ, поскольку цель предоставления земельного участка в аренду (поэтапное строительство нескольких объектов недвижимости) не достигнута.

Кроме того, законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 г. № 12668/12).

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Таким образом, выводы судов о том, что незавершение какого-либо из этапов строительства не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов, противоречат вышеуказанным нормам материального права и правовым позициям высших судебных инстанций.

Кроме того, суды не учли, что на момент подачи заявления о приобретении испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, право собственности общества на объекты недвижимости на данном участке не зарегистрировано.

Определение Верховного суда РФ № 304-ЭС24-17140 от 25.12.2024