ВС РФ: налоговики могут пересчитывать налог на имущество при покупке недвижимости у взаимозависимого лица по заниженной цене — Обзор № 4/2026 (п. 11)

По результатам проверки инспекция доначислила хозяйственному обществу налог на имущество, пени и штраф. Основанием послужило приобретение здания у дочернего общества, с которым покупатель является взаимозависимым лицом. Согласно договору, цена здания составила 2,8 млн рублей, в то время как экспертиза, проведённая налоговым органом, установила его рыночную стоимость на дату покупки в размере 42 млн рублей — то есть занижение более чем в 15 раз.

Суды трёх инстанций признали доначисления законными, а Верховный Суд включил это дело в Обзор, подтвердив универсальность подхода: при выявлении искажений в учёте, вызванных манипулированием ценой взаимозависимыми лицами, налоговая база по налогу на имущество подлежит корректировке.

Общее правило. По умолчанию налоговая база по налогу на имущество определяется по данным бухгалтерского учёта, а именно по остаточной стоимости основных средств, сформированной исходя из договорной цены (п. 1, 3 ст. 375 НК РФ, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020).

Исключение — искажение сведений. Налоговое законодательство запрещает искажать сведения об объектах налогообложения и тем самым уменьшать налоговую базу (п. 1 ст. 54.1 НК РФ). Многократное занижение цены в сделке между взаимозависимыми лицами — один из наиболее ярких признаков такого искажения, так как между такими лицами, согласно п. 1 ст. 105.1 НК РФ, изначально существует риск манипулирования ценами.

Право налогового органа. Если инспекция докажет, что:

• сделка совершена между взаимозависимыми лицами;
• цена сделки существенно (многократно) отклоняется от рыночной;

отражённая в учёте стоимость является заведомо недостоверной, — она вправе на основании п. 1 ст. 54.1 НК РФ пересчитать налоговую базу, применив документально подтверждённую рыночную стоимость. При этом не имеет значения, чем стороны мотивировали сделку — перераспределением активов внутри холдинга, корпоративными отношениями или возвратом капитала. Требование достоверности бухгалтерской отчётности (п. 1 ст. 13 Закона о бухгалтерском учёте) универсально.

Аналогия с контролем цен. Суд прямо сослался на Обзор практики ВС РФ от 16.02.2017 (п. 3), который касался налога на прибыль, но разъяснения применимы и к налогу на имущество. Это означает, что принцип недопустимости использования формально корректных, но экономически необоснованных цен распространяется на все виды налогов.

Пункт 11 Тематического обзора № 4/2026 серьёзно ограничил возможности налогового планирования с использованием внутригрупповых продаж недвижимости по заниженным ценам. Верховный Суд признал, что при многократном отклонении цены сделки от рыночной и взаимозависимости сторон налоговый орган вправе пересчитать базу по налогу на имущество, опираясь на рыночную стоимость. Суды поддержат такие доначисления, даже если продавец и покупатель звенья одного холдинга и преследовали корпоративные цели.