ВС РФ — квартира куплена до брака, но на общие деньги

Гражданин приобрёл квартиру по договору купли-продажи. На тот момент он в браке не состоял. В договоре покупателем значился только он. Однако его будущая или фактическая супруга утверждала, что квартира покупалась совместно. По её словам, между ними была достигнута договорённость о создании общей долевой собственности, и она вложила в покупку 2 600 000 рублей из личных средств. В подтверждение своих слов она представила два ключевых доказательства:

1. Договор купли-продажи от 26 апреля 2016 года (заключённый днём ранее), где покупателями значатся уже оба, причём с указанием долей (7/10 и 3/10 соответственно). Этот договор был подписан, но не прошёл государственную регистрацию.
2. Платёжные документы, подтверждающие, что непосредственно перед покупкой квартиры она перечислила будущему супругу личные денежные средства в общей сумме 2 600 000 рублей.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали. Апелляция решила, что раз договор от 26 апреля 2016 года не зарегистрирован в Росреестре, то он не имеет юридической силы. Платёжные документы суд во внимание не принял.

Верховный Суд с таким подходом не согласился и отменил все решения, указав на фундаментальные нарушения.

Апелляционный суд заявил, что договор от 26 апреля 2016 года не имеет юридической силы из-за отсутствия госрегистрации. Верховный Суд напомнил: с 1 марта 2013 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ (Федеральный закон № 302-ФЗ).

Согласно пункту 8 статьи 2 этого закона, правило о государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержавшееся в статье 558 ГК РФ (и ряде других статей), не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Договор от 26 апреля 2016 года заключён после этой даты. Следовательно, отсутствие его регистрации в Росреестре не делает его недействительным или ничтожным. Он может и должен оцениваться судом как письменное доказательство намерений сторон.

Верховный Суд указал, что апелляция нарушила требования статей 67 и 329 ГПК РФ, которые обязывают суд оценивать доказательства в совокупности, полно и всесторонне. Суд ограничился формальным выводом о «неюридической силе» договора, но не дал оценки:

• Самому факту подписания договора от 26 апреля. Если обе стороны подписали документ о покупке квартиры в общую долевую собственность с распределением долей, это прямо свидетельствует о наличии соглашения (договорённости) о создании общей собственности.
• Хронологии событий. Сначала (26 апреля) подписывается договор о покупке квартиры двумя лицами в долевую собственность. Затем (27 апреля) заключается другой договор, где покупатель уже один. И в этот же период (непосредственно перед сделкой) происходят крупные переводы денег от истца к ответчику.

Истец представила доказательства перевода 2 600 000 рублей ответчику непосредственно перед покупкой квартиры. Эти платежи, по мнению истицы, были вкладом в общее имущество.

Верховный Суд РФ подчеркнул: эти документы нужно было оценивать в совокупности с договором от 26 апреля. Если женщина переводит крупную сумму мужчине, а за день до этого они подписывают договор о покупке квартиры в общую долевую собственность, это с высокой вероятностью указывает на то, что деньги предназначались именно для совместной покупки и были вложением в будущую квартиру. Суды же проигнорировали эту связь, не дав оценку доводам истца.