ВС РФ: когда дом на склоне перестаёт быть ИЖС

Казалось бы, что сложного в определении этажности частного дома? Однако на практике споры о том, сколько этажей у здания на склоне, доходят до Верховного Суда. Исход таких споров влияет на статус объекта: признают ли его объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или увидят в нём многоквартирный дом или даже самовольную постройку? Разбираем ключевые правила и свежую позицию ВС РФ по делу № 18-КГ25-396-К4.

Что такое объект ИЖС по закону?

Пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ даёт чёткие критерии:

• Отдельно стоящее здание;
• Количество надземных этажей не более трёх;
• Высота не более 20 метров;
• Состоит из комнат и помещений вспомогательного использования (кухни, санузлы, коридоры) — то есть предназначено для проживания одной семьи;
• Не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (например, на квартиры).

Важно: нарушение любого из этих критериев автоматически выводит объект из категории ИЖС. А значит, для его строительства потребуется не уведомительный порядок (как для ИЖС), а полноценное разрешение на строительство — иначе здание может быть признано самовольной постройкой и снесено.

Как считать этажи? Правила СП 55.13330 и Инструкции № 37

Чтобы определить этажность, применяются два ключевых документа:

• СП 55.13330 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные» (утв. приказом Минстроя от 20.10.2016 № 725/пр), пункт 4.2.1;
• Инструкция о проведении учёта жилищного фонда в РФ (утв. приказом Минземстроя от 04.08.1998 № 37), Приложение 1.

Общее правило: Этажность жилого дома определяется по числу надземных этажей. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части дома имеют разное количество надземных этажей — этажность определяется по наибольшему числу этажей.

То есть подвалы, цокольные этажи (если их перекрытие выше уровня земли не более чем на 2 метра) и мансарды могут не считаться, если они не соответствуют критериям надземного этажа. Но главная сложность возникает, когда дом построен на склоне.

Особый случай: строительство на склоне — от какой отметки считать?

Если участок имеет перепад высот, то уровень планировочной земли определяется по нижней отметке прилегающей территории. Именно так разъясняет Верховный Суд.

? Ключевой принцип:

Первый надземный этаж определяется от нижней планировочной отметки земли. Это значит, что если дом стоит на склоне, и с одной стороны есть вход с уровня земли, а с другой стороны этот же этаж оказывается под землёй — это всё равно надземный этаж, потому что его пол находится не ниже самой низкой отметки земли вокруг здания.

Пример:

• Дом на склоне: нижняя часть имеет выход в уровень с одной стороны, но с другой стороны стена уходит в грунт.
• Такой нижний этаж, даже если он частично заглублён, считается надземным, если его пол не ниже самой низкой точки прилегающей земли.

Подпорные стены не спасают от учёта этажей

В деле № 18-КГ25-396-К4 ответчик пытался доказать, что нижний этаж не является надземным, поскольку у него есть подпорная стена высотой более 7 метров, которая выполняет функцию удержания грунта. Мол, это не этаж, а техническое сооружение.

Однако Верховный Суд указал: «Наличие подпорного сооружения (стены высотой более 7 м), выполняющего функции восприятия горизонтального давления и удержания грунта при перепадах высот, не исключает наличия в здании надземного этажа, подлежащего учёту при определении этажности».

Определение Верховного Суда РФ от 2026 г. по делу № 18-КГ25-396-К4