ВС РФ: как фонд защиты прав дольщиков рассчитывает компенсацию: порядок выплат

Принимая ключевое решение о целесообразности завершения строительства проблемного многоквартирного дома, федеральные и региональные фонды опираются на комплекс объективных данных. В первую очередь учитываются:

• актуальное состояние объекта незавершённого строительства;
• объём обязательств застройщика, включая требования участников строительства, внесённых в реестр;
• сведения о правах залоговых кредиторов;
• количество свободных помещений, которые могут быть реализованы для пополнения конкурсной массы.

Защита прав граждан, не попавших в реестр вовремя

Законодательство о банкротстве предусматривает особый механизм защиты для граждан, которые не успели своевременно предъявить свои требования к застройщику. Важно понимать: такая защита выстроена таким образом, чтобы не парализовать процесс достройки и не нарушить жилищных прав большинства остальных дольщиков.

Ключевой правовой нюанс: граждане, чьи требования были учтены в реестре уже после принятия решения о завершении строительства, утрачивают право на получение квартиры в натуре. Закон предоставляет им право лишь на денежное возмещение.

Чем отличается компенсация от Фонда и застройщика

Федеральный фонд не является стороной договора долевого участия (ДДУ). В отличие от застройщика-банкрота, он не обязан возмещать убытки в полном объёме по правилам статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ. Деятельность Фонда направлена на содействие гражданам в кризисных ситуациях, а размер выплат строго регламентирован специальным законом (№ 218-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве, участник строительства, включённый в реестр кредиторов после решения о финансировании достройки, может претендовать на компенсацию, установленную статьёй 13 Закона № 218-ФЗ.

Как рассчитывается размер возмещения (Методика)

Определение порядка расчёта выплаты находится в ведении Правительства Российской Федерации. В соответствии с Постановлением Правительства № 1233 была утверждена специальная Методика расчёта, которая базируется на следующих принципах:

1. Оценка стоимости объекта: стоимость жилого помещения определяется в объекте незавершённого строительства на той же стадии готовности, в которой находился дом должника на день открытия конкурсного производства.
2. Дата оценки: оценка производится независимым оценщиком, привлечённым Фондом, с привязкой ко дню принятия решения о финансировании. При этом дата оценки не может быть ранее, чем за 6 месяцев до дня принятия этого решения.

Судебная позиция: почему компенсация может быть меньше стоимости квартиры

В судебной практике неоднократно подчёркивалось, что позиция о необходимости расчёта компенсации исходя из текущей рыночной стоимости квартиры (например, на дату подачи иска) не основана на законе.

Основные выводы судов:

1. Выплата, произведённая Фондом, действительно может оказаться меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать квартиру.
2. Однако эта разница (убытки) не является обязательством Фонда. Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, разницу в стоимости можно предъявить к включению в реестр требований кредиторов самого застройщика-банкрота как к неисправной стороне по договору.
3. Относить указанную разницу или иные убытки к обязательствам, исполняемым федеральным фондом, неправомерно.

Таким образом, получение компенсации от Фонда не лишает права требовать оставшуюся часть долга с застройщика в рамках дела о банкротстве, но такие требования удовлетворяются в общем порядке за счёт конкурсной массы должника.

Определение ВС РФ 309-ЭС21-20369 (8) от 27.04.2026