ВС РФ: изменение Правил землепользования: когда договор аренды прекращается автоматически?

В 1997 году между Департаментом городского имущества Москвы и иностранной Компанией (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет для строительства объекта недвижимости.

В 2017 году Правительство Москвы утвердило Правила землепользования Москвы, в соответствии с которыми спорный земельный участок оказался в границах территориальной зоны сохраняемого землепользования.

В этой зоне строительство новых объектов недвижимости невозможно без внесения изменений в Правила. При этом:

• на участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства;
• актуальных разрешений и согласований, позволяющих возведение объекта, не имеется.

Департамент обратился в суд с иском о взыскании арендной платы за период после 2017 года. Компания заявила встречный иск о расторжении договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске Департамента и признали договор аренды прекращенным с 28 марта 2017 года (дата принятия Правил) на основании статей 416 и 417 ГК РФ.

Кассационный суд отменил эти судебные акты, сославшись на преюдициальность ранее принятых решений по делу № А40‑228194/2018, в которых было установлено отсутствие у Департамента законных оснований для одностороннего отказа от договора.

ВС РФ признал постановление кассационного суда незаконным и оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, указав на следующие фундаментальные обстоятельства.

ВС РФ подчеркнул ключевое различие между двумя институтами.

При прекращении обязательства на основании статей 416 и 417 ГК РФ основанием служит объективная невозможность исполнения, вызванная обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает (в том числе издание акта государственного органа). Обязательство прекращается автоматически с момента наступления таких обстоятельств, без каких‑либо дополнительных действий сторон.

При расторжении договора основанием является волеизъявление одной из сторон (или соглашение сторон) при наличии оснований, предусмотренных законом или договором. Обязательство прекращается только с момента вступления в силу решения суда или с момента, указанного в соглашении сторон.

В данном случае принятие Правил землепользования (2017 г.) сделало строительство невозможным. Это объективное обстоятельство, не зависящее от воли сторон. Следовательно, обязательство прекратилось автоматически с 28 марта 2017 года на основании статьи 417 ГК РФ.

Расторжение договора по инициативе Компании (встречный иск) в этой ситуации не требуется, так как договор уже прекратил свое действие.

ВС РФ согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. об утверждении Правил землепользования Москвы является актом органа государственной власти, подпадающим под критерии, указанные в пункте 1 статьи 417 ГК РФ («Обязательство прекращается полностью или частично на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, если акт делает невозможным исполнение обязательства»).