ВС РФ: исключительное право на выкуп земли под домом: когда отказ администрации незаконен?

Суды нижестоящих инстанций (включая кассацию) требовали от заявителя доказывать производственную необходимость каждого квадратного метра. Однако Верховный Суд РФ пресек этот подход, указав, что Земельный кодекс не содержит такого основания для отказа.

Гражданин обратился в комитет имущественных отношений с заявлением о выкупе земельного участка площадью 4 761 кв. м, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности жилой дом площадью 71,7 кв. м. Участок находился в территориальной зоне Ж‑1 (зона индивидуальной жилой застройки).

Администрация отказала в предоставлении участка в собственность, мотивируя это несоразмерностью площади дома и участка. По мнению чиновников, для эксплуатации столь скромного дома не нужен участок почти в 50 соток.

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции встал на сторону собственника, признав отказ незаконным. Однако апелляция (после направления дела на новое рассмотрение кассацией) отменила это решение и поддержала администрацию, указав, что заявитель не доказал фактическую необходимость участка именно в таком размере.

ВС РФ признал выводы нижестоящих судов ошибочными и указал следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках.

Ключевой вывод ВС РФ: «Каких‑либо иных условий (кроме наличия объекта недвижимости в собственности) данная норма не содержит». Закон не требует от собственника доказывать «производственную или бытовую необходимость» конкретного количества соток. Достаточно самого факта владения объектом недвижимости, расположенным на этом участке.

Испрашиваемый участок площадью 4 761 кв. м полностью соответствовал Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Юговского сельского поселения для зоны Ж‑1:

• максимальный размер – 10 000 кв. м (не превышен);
• минимальный размер – 600 кв. м (соблюден);
• процент застройки – не нарушен (максимальный – 40%).

Таким образом, участок по всем формальным параметрам соответствовал разрешенному использованию.

Суд также принял во внимание доводы заявителя о том, что на участке, помимо жилого дома, расположены: хозяйственные постройки; зона отдыха и посадок; инженерные сети, автономный водопровод и система отведения стоков (ЖБО). Эти обстоятельства административным ответчиком не оспаривались. Значит, земля используется по целевому назначению, а не просто «зарезервирована» под дом.

Верховный Суд четко указал: статья 39.20 ЗК РФ и подпункт 6 пункта 2 статьи 39 ЗК РФ не ставят право на выкуп в зависимость от площади объекта недвижимости.

Ссылки судов на «несоразмерность» являются дополнительным основанием для отказа, которое не предусмотрено законом. Перечень оснований для отказа в предоставлении участка в собственность (статья 39.16 ЗК РФ) является исчерпывающим. Несоразмерность площади дома и участка в этом перечне отсутствует.

Есть спор с администрацией по выкупу земли? Наши адвокаты специализируются на оспаривании отказов в предоставлении земельных участков. Мы поможем подготовить исковое заявление с учетом последней позиции Верховного Суда РФ, изложенной в деле № 44‑КАД26‑4‑К7. Обращайтесь за консультацией!