ВС РФ – исключения для нотариального отчуждения доли в праве собственности на жилище

Собственник квартиры решил подарить ½ долю в праве собственности на квартиру, которой владел единолично, договор был подписан, но из-за смерти дарителя регистрация права собственности одаряемого не была осуществлена. Соответственно, возник спор между одаряемым и наследником дарителя относительно подаренной доли.

Одаряемый обратился в суд с иском к наследнику о признания права собственности на долю квартиры и государственной регистрации перехода права собственности, а также об исключении доли квартиры из наследственной массы. Правовые основания иска были указаны следующие.

Действующее законодательство не предусматривает срока, в течение которого стороны договора обязаны обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании заключенного договора. В данном случае между датой заключения договора и датой смерти дарителя прошло непродолжительное время – один месяц. Нотариального удостоверения данная сделка не требовала, поскольку на момент совершения сделки отчуждаемое имущество находилось в единоличной собственности дарителя.

Суд первой, апелляционной и кассационной инстанций не согласились с таким толкованием права и указали об отсутствии правовых оснований для признания права собственности на долю квартиры и государственной регистрации перехода права собственности, равно как и производного требования об исключении доли квартиры из наследственной массы, поскольку спорный договор дарения доли жилого помещения имеет простую письменную форму, между тем такой договор должен быть нотариально удостоверен, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Верховный суд РФ обратил внимание на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

На основании пункта 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пунктом 2 данной статьи, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, предусмотрено, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Наследодателем не осуществлялось отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, поскольку он являлся единственным собственником объекта недвижимости.

ВС РФ сделал достаточно спорный вывод, указав, что общая долевая собственность на объект недвижимости на момент дарения указанной доли отсутствовала, даритель являлся единственным собственником спорного жилого помещения, поэтому, по логике ВС РФ, сделка действительна и не требовала нотариального удостоверения. Но отчуждалась же доля, поэтому, ВС РФ расширительно истолковал закон, по-сути создав новое правило.

Определение ВС РФ по делу № 5-КГ25-32-К2 от 13.05.2025

Адвокат Олег Пантюшов