ВС РФ - гибель недвижимости не делает сделку автоматически недействительной

В центре внимания оказалась ситуация, когда объект недвижимости был утрачен (разрушен), однако одна из сторон попыталась использовать этот факт как основание для оспаривания ранее совершенной сделки.

Верховный Суд РФ в своем Определении сформулировал несколько ключевых правовых позиций:

1. Гибель имущества - самостоятельное основание прекращения права. В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, гибель или уничтожение имущества является прямым и безусловным основанием для прекращения права собственности. Если недвижимость утратила свойства объекта гражданских прав (её нельзя использовать по назначению), запись в ЕГРН становится недостоверной и подлежит исключению.

1. Факт гибели не свидетельствует о недействительности сделки. Сам по себе факт того, что объект разрушен, даже если у лица возникло право пользования земельным участком, не может служить безусловным основанием для признания сделки (например, купли-продажи или ипотеки) недействительной. Это два разных правовых механизма.

1. Ограничение круга лиц, оспаривающих сделку. Суд напомнил о положениях Постановления Пленума ВС РФ № 25 (п. 78). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить, прежде всего, сторона сделки. Иное лицо может это сделать только в исключительных случаях, если законом не предусмотрен иной способ защиты и только тогда, когда защита невозможна иначе.

1. Разграничение способов защиты прав. Суды нижестоящих инстанций, применяя последствия недействительности сделки в виде исключения записи из ЕГРН, не учли, что такой способ защиты (иск о признании сделки недействительной) имеет иную целевую направленность, чем исключение недостоверной записи о праве на погибший объект.

Для юристов, владельцев бизнеса и собственников недвижимости данное Определение ВС РФ важно по следующим причинам:

• Для защиты прав на земельные участки: Если объект (здание/сооружение) уничтожен, это не является основанием для "обнуления" предыдущих сделок. Сохранение права собственности на разрушенный объект в реестре --- это техническая недостоверность, которая устраняется путем обращения в суд с иском о прекращении права (или во внесудебном порядке), а не через оспаривание сделки.

• Для процессуальной экономии: Определение ориентирует суды на необходимость проверять, избран ли истцом надлежащий способ защиты. Если требование сводится к очистке реестра от записи о погибшем объекте, но оформляется как иск о недействительности сделки, в удовлетворении может быть отказано.

• Для стабильности оборота: Позиция Суда предотвращает злоупотребления, когда сторона, утратившая интерес к сделке, пытается использовать факт гибели имущества для ревизии ранее состоявшихся договоренностей.

Определение ВС РФ № 18-КГ24-338 от 08.04.2025 четко разграничивает два правовых института:

1. Прекращение права в связи с гибелью объекта (ст. 235 ГК РФ).

1. Недействительность сделки (ст. 166, 168 ГК РФ).

Наличие возникшего права на использование земельного участка при гибели расположенной на нем недвижимости не дает автоматического права на признание сделки недействительной. Защита прав в таком случае должна осуществляться путем исключения недостоверной записи из ЕГРН, а не через оспаривание сделок, совершенных до момента уничтожения имущества.