ВС РФ - допустимо ли в договоре аренды указывать, что он автоматически продлевается?

Данные условия договора в целом не совсем соответствует принципу свободы договора (ст. 1, 421 ГК РФ), позволяя сторонам самостоятельно определять его условия, не противоречащие закону. Следует исходить из того, что срок договора аренды нежилого помещения, превышающий один год, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этого требования влечет его незаключенность на долгосрочный период. Указанный в договоре механизм является стандартной правовой конструкцией, в настоящее время, и направлен на: Регулирование отношений сторон до момента регистрации. Избежание риска признания договора незаключенным из-за отсутствия регистрации. Таким образом, условие о действии договора как краткосрочного (на 11 месяцев) до государственной регистрации само по себе законно и широко используется на практике, межу тем, если в договоре используется такой элемент как «Автоматическое возобновление», то это влечет возникновения ряда вопросов к данной правовой конструкции. Причем, особое значение это договорное условие об автоматическом возобновлении краткосрочного договора на следующие 11 месяцев в случае неосуществления регистрации договора, заключенного на срок более 1 года. Данное условие создает правовую неопределенность. Понятие «автоматическое возобновление» прямо не предусмотрено ГК РФ. Закон (ст. 621 ГК РФ) регулирует лишь преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок и перезаключение договора на неопределенный срок при фактическом продолжении пользования имуществом с ведома арендодателя после истечения срока. Соответственно, данная формулировка может быть истолкована как создающая для сторон (чаще всего, конечно, для арендатора) необоснованную обременительность, если будет препятствовать отказу от договора по окончании периода. Это однозначно противоречит принципу добросовестности (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ) и может быть расценено как злоупотреблением правом, т.к. в отсутствие регистрации долгосрочного договора арендатор лишается своего законного право на отказ от возобновления договора, заключенного на 11 мес. А это не может считаться законным. Поэтому такое условие носит ничтожный характер и не может влечь юридические последствия. Судебная практика Верховного Суда РФ: Верховный Суд РФ (Определение ВС РФ № 305-ЭС25-4276 от 19.05.2025г.) указал по этому поводу, что подобные условия должны расцениваться не как безусловную «автопролонгацию», а как предоставление сторонам права на продление отношений при молчаливом согласии. Критически важным признается наличие у каждой стороны возможности отказаться от продолжения отношений путем направления уведомления в согласованный срок (в данном случае — до истечения текущего 11-месячного периода). Арендатор, в частности, не лишен своего права на отказ от возобновления договора, даже при наличии такого условия в договоре, как «автоматическое продление». Защищайте свои права грамотно! Пантюшов & Партнеры Адвокаты