ВС РФ: добросовестный приобретатель vs обманутый дольщик: конкуренции кредиторов в долевом строительстве

• с Аладинской Н.В. (кредитор, обязательства не исполнены);
• с Лебедевой А.Я. (добросовестный приобретатель).

Лебедева А.Я. полностью оплатила стоимость квартиры в размере 4 100 000 руб., получила квартиру по передаточному акту, зарегистрировала право собственности, вселилась и проживает в ней, несет бремя содержания. Дом введен в эксплуатацию 29 декабря 2021 года.

Однако Аладинская Н.В. обратилась в суд с требованием о признании недействительным ДДУ, заключенного с Лебедевой А.Я., и истребовании квартиры в свою пользу.

Суд апелляционной инстанции указал, что договор заключен неуполномоченным лицом. Однако в материалах дела имеется доверенность от 15 января 2021 года, выданная директором ООО «Академмедстрой» Корсаковым А.П. на имя Подкопаева Д.В., которая предоставляла ему полномочия на совершение сделок и заключение договоров долевого участия в полном объеме. Эта доверенность не содержала запрета на получение денежных средств по сделке.

Таким образом, вывод суда о заключении договора неуполномоченным лицом прямо противоречит доказательствам, имеющимся в деле.

Суд апелляционной инстанции признал оплату недоказанной, поскольку денежные средства не поступили на расчетный счет застройщика и отсутствуют первичные бухгалтерские документы (приходные кассовые ордера, выписки из кассовой книги).

Однако ВС РФ обратил внимание на следующее:

• Пункт 3.2.2 ДДУ допускал иные, не запрещенные законом способы расчетов, помимо перечисления на расчетный счет.
• Третье лицо Подкопаев Д.В. подтвердил, что лично получил денежные средства от Лебедевой А.Я. и распорядился ими в интересах застройщика (поместил на депозит нотариуса для удовлетворения требований другого дольщика).
• Имеются справка об отсутствии задолженности и акт приема-передачи, подписанные директором Корсаковым А.П. (факт подписания подтвержден экспертными заключениями).

Ключевой вывод ВС РФ: Бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами уплаты по ДДУ. Дольщик не может нести ответственность за ненадлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации. Отсутствие поступлений в кассу застройщика не подтверждает ненадлежащее исполнение финансовых обязательств дольщиком.

Суд апелляционной инстанции не учел, что:

• квартира приобреталась по рыночной цене;
• объявление о продаже размещалось в открытом доступе;
• квартира осматривалась иными потенциальными покупателями;
• Лебедева А.Я. зарегистрировала право собственности и проживает в квартире, неся бремя ее содержания. Эти обстоятельства свидетельствуют о добросовестности приобретателя и реальности сделки, однако суд их проигнорировал.

Верховный Суд указал, что судам следовало применить статью 398 Гражданского кодекса РФ и разъяснения Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (пункт 61).

• Если продавец заключил несколько договоров в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимущество имеет тот покупатель, во владение которого имущество фактически передано (применительно к статье 398 ГК РФ).