ВС РФ: цена аукциона на право аренды — задаток, изменение условий и возврат платежа

Что такое цена предмета аукциона на право аренды?

По закону (ст. 39.11–39.13 ЗК РФ) предметом аукциона выступает именно право на заключение договора аренды, а не сам участок. Цена этого права определяется организатором торгов. Существенные условия проведения аукциона:

• внесение участником задатка;
• предложение наибольшей суммы за право аренды;
• твердый размер цены, который не может быть изменен после торгов.

Важно: задаток может составлять 100% начальной цены предмета аукциона. Он зачитывается в счет итогового платежа победителя.

Можно ли изменить условия договора после аукциона?

По общему правилу (п. 8 ст. 448 ГК РФ) условия договора, заключенного на торгах, могут быть изменены только в исключительных случаях. Недопустимо изменение, которое влияет на условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Разъяснение Верховного Суда РФ (п. 41 Постановления Пленума № 2 от 04.03.2021)

Если стороны изменяют договор так, что:

• это влияет на цену или иные существенные условия;
• при первоначальном предложении измененных условий состав участников или победитель могли бы быть иными, —

то такие действия квалифицируются как обход требований антимонопольного законодательства (ст. 17 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ). Соответствующее соглашение является ничтожным.

Что происходит при досрочном расторжении договора аренды?

Например, предприниматель выиграл аукцион, внес плату за право аренды (годовой размер арендной платы единовременно), но затем досрочно расторг договор и потребовал вернуть внесенную сумму.

Позиция судов (на примере Определения ВС РФ от 10.06.2026 № 305-ЭС26-1132):

1. Требование о возврате платы фактически направлено на изменение цены аукциона, что нарушает существенное условие торгов и конкуренцию.
2. Досрочное прекращение договора по инициативе арендатора – его собственное волеизъявление. Это не дает права требовать возврата исполненного по обязательству (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
3. Задаток, внесенный победителем, остается у арендодателя, если за неисполнение ответственна сторона, его давшая (п. 2 ст. 381 ГК РФ, п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ).

Когда задаток не возвращается?

• При расторжении договора по инициативе арендатора (если нет доказательств невозможности исполнения или нарушений со стороны арендодателя).
• При отказе победителя от заключения договора.
• При досрочном прекращении аренды без вины арендодателя.

Выводы для участников аукционов

1. Цена предмета аукциона – это твердая сумма, уплачиваемая за само право аренды. Она не является задатком в классическом понимании, но исполняет его функцию.
2. После подведения итогов торгов изменить цену договора или вернуть внесенную плату при досрочном расторжении невозможно (за исключением случаев, прямо указанных в законе).
3. Любые попытки "обойти" условия аукциона через изменение договора влекут ничтожность соглашений и риски по задатку.
4. Если вы планируете использовать участок менее установленного срока, учитывайте: плата за право аренды не возвращается, даже если вы фактически не пользовались землей.

Определение ВС РФ № 305-ЭС26-1132