Соглашение о создании общей собственности: ВС РФ отменил формальный подход к оценке доказательств

В октябре 2025 года Верховный Суд РФ вынес Определение № 49-КГ25-11-К6 по делу о признании права на долю в квартире, приобретенной одним из супругов (фактических партнеров) до брака. Истица Полюнас О.Н. требовала определить ее долю в имуществе, ссылаясь на личные вложения в покупку и предварительную договоренность с ответчиком.

Суды трех инстанций отказали в иске, сочтя, что истица не доказала наличие соглашения о создании общей собственности. Верховный Суд РФ отменил все состоявшиеся судебные акты, указав на фундаментальные процессуальные нарушения: суды не определили предмет доказывания, формально подошли к оценке доказательств и применили недействующую норму о регистрации сделок.

Обстоятельства дела:

• 27 апреля 2016 года ответчик приобрел квартиру по договору купли-продажи. Истец в договоре в качестве покупателя указана не была. Истица утверждала: между ней и ответчиком была устная договоренность о совместной покупке. Она вложила личные средства в размере 2 600 000 руб., что подтверждается платежными документами.
• До заключения окончательного договора стороны подписали договор купли-продажи от 26 апреля 2016 г., где стороны значились покупателями в долях: 7/10 и 3/10 соответственно. Этот договор не был зарегистрирован в Росреестре. Позиция ответчика: квартира приобретена им единолично до брака, истица никаких прав не имеет.

Позиция судов: отказ в иске, так как: Истица не доказала наличие соглашения о создании общей собственности; Договор от 26 апреля 2016 г. не зарегистрирован, следовательно, не имеет юридической силы.

Верховный Суд указал, что суд первой инстанции грубо нарушил ст. 55, 56, 67, 196 ГПК РФ.

Что должен был сделать суд: В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, и выносит их на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Юридически значимые обстоятельства по данному делу:

1. Имелось ли между сторонами соглашение о создании общей долевой собственности на спорное имущество; Каков размер вложений каждого из участников в приобретение имущества.

Позиция ВС РФ: Определение предмета доказывания — это не право, а обязанность суда. Ее неисполнение влечет незаконность судебного акта.

Важно: Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ с 1 марта 2013 года отменена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью. Регистрации подлежит только переход права, а не сам договор (п. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ, ст. 558 ГК РФ в редакции после 01.03.2013).

Таким образом: Договор купли-продажи — это действительная сделка, порождающая права и обязанности сторон с момента подписания. Отсутствие регистрации перехода права не отменяет факт заключения договора и выраженного в нем волеизъявления сторон.

Что должен был сделать суд? Оценить договор от 26 апреля 2016 г. не как правоустанавливающий документ (титул), а как письменное доказательство наличия соглашения о создании общей собственности.

Суд ограничился формальной фразой «истец не доказал наличие соглашения», не исследовав, почему был подписан первый договор, куда делись деньги истицы и почему ответчик не опроверг факт получения средств.

Позиция ВС РФ: Оценка доказательств предполагает недопустимость формального подхода. Суд обязан учитывать весь комплекс доказательств в их взаимосвязи (ст. 67, 71 ГПК РФ).

Определение Верховного Суда № 49-КГ25-11-К6 — это яркий пример того, как процессуальные ошибки (неопределение предмета доказывания, неоценка доказательств) и материально-правовые заблуждения (применение недействующей нормы о регистрации сделок) приводят к отмене, казалось бы, «устоявшихся» судебных актов. ВС РФ вновь подчеркнул: суд не пассивный наблюдатель состязания сторон, а активный участник процесса, обязанный обеспечить правильное рассмотрение спора по существу. Формальный подход, отписки и ссылки на «недоказанность» без исследования представленных доказательств более недопустимы и являются безусловным основанием для отмены.