ВС РФ: отчуждение недвижимости несовершеннолетнего требует нотариального удостоверения даже при продаже с тортов

Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС26-5225 от 17 сентября 2026 года, в котором подтвердил обязательность нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину. Это правило действует даже в том случае, если имущество реализуется на торгах в рамках процедуры банкротства. Разберемся, какие нормы применил суд и почему нотариальная форма в таких случаях является императивным требованием.

Нотариальное удостоверение сделок: общие правила

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение является обязательным, несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

Специальная норма для несовершеннолетних

Частью 2 статьи 54 Закона о регистрации прямо предусмотрено, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Эта норма является специальной и регулирует отдельные отношения, возникающие при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего.

Она не вступает в противоречие с положениями пункта 1 части 11 статьи 42 Закона о регистрации, согласно которым не подлежат нотариальному удостоверению сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Дополняя статью 42 Закона о регистрации частью 11, законодатель не предусмотрел каких-либо изменений в часть 2 статьи 54 Закона о регистрации. Таким образом, специальная норма о защите прав несовершеннолетних имеет приоритет.

Защита прав несовершеннолетних как цель нотариальной формы

Реализация ипотечной недвижимости при ненадлежащем исполнении родителями (опекунами) кредитных обязательств может привести к утрате несовершеннолетним единственного жилья. В связи с этим нотариальная проверка соответствия сделки требованиям законодательства по существу направлена на:

• дополнительную защиту прав несовершеннолетних как наиболее слабой стороны;
• предоставление дополнительных гарантий иным участникам оборота недвижимости, правообладателями которой выступают лица, не достигшие 18 лет.

Закон о банкротстве не содержит исключений

Закон о банкротстве не содержит специальных норм, которыми устанавливаются иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в части 2 статьи 54 Закона о регистрации. Эта позиция подтверждена Обзором судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2020), утвержденным Президиумом ВС РФ 23 декабря 2020 г.

Продажа с торгов не меняет форму сделки

Само по себе обстоятельство заключения договора купли-продажи по результатам торгов не влияет на форму сделки и последствия ее несоблюдения. Это означает, что даже если недвижимость несовершеннолетнего реализуется в рамках процедуры банкротства через торги, договор купли-продажи все равно должен быть нотариально удостоверен. В противном случае он будет ничтожным.

Определение Верховного Суда № 307-ЭС26-5225 от 17.09.2026 имеет важное значение для участников оборота недвижимости и арбитражных управляющих:

• Нотариальное удостоверение обязательно при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего, даже если продажа происходит на торгах в рамках банкротства.
• Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. Это создает риски для покупателей и может привести к оспариванию торгов.
• Специальная норма имеет приоритет над общим правилом о возможности отчуждения долей без нотариального удостоверения.

Услуги адвокатов по недвижимости и жилищным вопросам