ВС РФ: право собственности на земельный участок и установление границ

Споры о праве собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом часто связаны с двумя вопросами:

1. Можно ли бесплатно оформить землю под домом, построенным до введения в действие Земельного кодекса РФ?
2. Как установить границы такого участка, если он не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт?

Определение Верховного Суда РФ от 18.08.2026 № 58-КГ26-3-К9 даёт важный ориентир: право собственности на земельный участок не может оставаться без определённых границ. Если суд признаёт право, но отказывает в установлении координат, решение становится противоречивым, а спор - фактически неразрешённым.

Истец обратился в суд с двумя требованиями:

1. Признать право собственности на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему индивидуальным жилым домом.
2. Установить границы этого земельного участка.

В обоснование иска он ссылался на абзац первый пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно этой норме, если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой участок. Исключение — случаи, когда участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ с таким подходом не согласился.

Он обратил внимание на главное: истец просил не только признать право собственности, но и установить границы участка.

Оставляя без изменения решение суда в части признания права собственности, апелляционная инстанция одновременно отменила это решение в части установления координат поворотных границ и отказала в их установлении.

ВС РФ напомнил:

• В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности - это недвижимая вещь, часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить её как индивидуально определённую вещь.
• Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учёта.
• Государственный кадастровый учёт осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
• Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики, позволяющие определить объект как индивидуально-определённую вещь.
• В силу части 8 статьи 22 указанного закона местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.

По смыслу приведённых норм, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учёт подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определённой вещи.

Определение ВС РФ от 18.08.2026 № 58-КГ26-3-К9 даёт важный ориентир:

• Право собственности на землю должно быть связано с конкретными границами.
• Спор о границах не должен приводить к тому, что спор о праве остаётся неразрешённым.
• Пересечение с федеральными или муниципальными землями — не всегда безусловный отказ.
• Суд не вправе признать право и одновременно лишить собственника возможности определить объект.
• Апелляция и кассация обязаны устранять такие противоречия.
• Земельный участок как объект права должен быть индивидуально определён.