ВС РФ: неосновательное обогащение за чужую постройку на арендуемом участке

Верховный суд РФ в Определении от 14.08.2026 № 308-ЭС26-2637 по делу № А32-10559/2024 сформулировал важную правовую позицию: если часть арендуемого земельного участка фактически занята постройкой другого лица, арендатор вправе взыскать с этого лица неосновательное обогащение, но не по рыночной цене аренды, а в размере части арендной платы, пропорциональной занятой площади.

Суть спора

Компания арендовала земельный участок. Позже она обнаружила, что часть участка занимает здание, принадлежащее другому обществу. Арендатор обратился в суд с требованием взыскать с владельца постройки неосновательное обогащение в размере рыночной цены аренды этой земли.

Первая инстанция и кассация удовлетворили иск, однако Верховный суд с таким подходом не согласился.

Позиция Верховного суда

ВС РФ указал, что ситуация, когда арендатор платит правообладателю за весь участок, но часть земли фактически использует другое лицо, может квалифицироваться как сбережение имущества на стороне этого лица за счет арендатора.

Однако размер неосновательного обогащения должен определяться иначе:

• Не по рыночной цене аренды, а исходя из фактически внесенной арендатором платы.
• Пропорционально площади, которую занимает чужая постройка.

Иными словами, если арендатор платит собственнику земли 97,75 тыс. руб. в месяц за весь участок, а постройка занимает, например, 10% площади, то взыскать с владельца постройки можно только часть этой суммы — пропорционально занятой площади, а не рыночную стоимость аренды аналогичного участка.

Почему это важно: ошибка нижестоящих судов

Ранее в практике не было единого подхода. Суды нередко взыскивали суммы исходя из оценки рыночной стоимости аренды, которая могла быть значительно выше той платы, которую сам арендатор вносил собственнику земли.

ВС РФ фактически ограничил размер неосновательного обогащения реальными расходами арендатора. Это соответствует принципу пропорциональности и фактически понесенных затрат. Такой подход не позволяет арендатору неосновательно обогатиться за счет ответчика, получая больше, чем он сам заплатил за пользование землей.

Практические выводы

1. Арендатор вправе взыскивать неосновательное обогащение с лица, чья постройка занимает часть арендуемого участка.
2. Расчет производится пропорционально площади, занятой постройкой, исходя из арендной платы, которую арендатор фактически вносит правообладателю земли.
3. Рыночная стоимость аренды не применяется как база для расчета, если арендатор не имеет права сдавать участок в субаренду и не несет расходов по рыночной цене.
4. Отсутствие права субаренды важный фактор: если арендатор не мог бы сдать эту часть участка в субаренду по рыночной цене, он не вправе требовать рыночную компенсацию с фактического пользователя.

Услуги адвоката в спорах о неосновательном обогащении

Такие дела требуют точного расчета и знания актуальной судебной практики. Именно здесь особенно востребованы услуги адвоката.

Верховный суд в Определении № 308-ЭС26-2637 четко обозначил: неосновательное обогащение за пользование частью арендуемого участка рассчитывается пропорционально площади, занятой чужой постройкой, и исходя из фактически внесенной арендной платы, а не рыночной стоимости аренды. Это защищает ответчика от чрезмерных требований и соответствует принципу реального восстановления нарушенного права.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда на вашем арендуемом участке находится чужая постройка, или вам предъявили требование о неосновательном обогащении, своевременная консультация адвоката поможет правильно оценить перспективы спора и рассчитать обоснованную сумму.