КС РФ – при мене имущества доход не может устанавливаться лишь из разницы имущества

Применительно к обмену недвижимого имущества для опровержения его эквивалентности в налоговых целях, т.е. установления получения соответствующей стороной договора мены экономической выгоды от произведенного обмена, внимания могут требовать обстоятельства, связанные с отчуждением налогоплательщиком значительно более дорогостоящего имущества в обмен на существенно меньший по стоимости объект при отсутствии у такой сделки разумных c точки зрения обычного гражданина мотивов, включая внеэкономические (бытовые) мотивы: переезд на новое место жительства, улучшение жилищных условий и т.д.

В случае же опровержения эквивалентности произведенного обмена объектами недвижимого имущества особое значение приобретают экономические характеристики обмененных объектов как один из показателей, которые могут быть учтены при установлении изменившегося имущественного положения сторон и, соответственно, размера дохода, полученного налогоплательщиком и подлежащего обложению НДФЛ.

Для объектов недвижимого имущества такой экономической характеристикой является их кадастровая стоимость, определяемая в ходе государственной кадастровой оценки, по общему правилу, в отношении всех учтенных в ЕГРН зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (части 1 и 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В отсутствие специальных правил определения подлежащего налогообложению дохода физических лиц от совершения мены недвижимого имущества предпочтительность учета именно кадастровой стоимости обмененных объектов вытекает из предсказуемости размера рассчитываемых на ее основе налоговых обязательств, притом что, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, у налогоплательщика при несогласии предполагается наличие возможности по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость используется для расчета его налоговых обязательств

В то же время природа кадастровой стоимости, а также нормативно-правовая регламентация ее определения и применения позволяют – с учетом того, что опровержение эквивалентности произведенного физическими лицами обмена в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, обусловлено отказом от применения в их отношении в налоговых целях презумпции достоверности указанной в сделке цены, – принимать во внимание для такого опровержения существенное отклонение кадастровой стоимости полученного налогоплательщиком объекта от кадастровой стоимости объекта, отчужденного им, в условиях, когда отсутствуют разумные, в том числе внеэкономические, мотивы для совершения такого обмена. Соответственно, при опровержении эквивалентности совершенного обмена подлежащая налогообложению экономическая выгода, полученная физическим лицом по договору мены в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, может состоять в превышении кадастровой стоимости приобретенного им имущества над кадастровой стоимостью переданного по этому договору объекта.

Таким образом, пункт 2 статьи 214.10 НК РФ не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (часть 2), 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой он во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 567 ГК Российской Федерации допускает произвольное разрешение вопроса об определении подлежащего обложению НДФЛ дохода действующего добросовестно налогоплательщика в случае совершения им мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности.

При этом не могут игнорироваться содержащиеся в статье 41 НК РФ и его главе 23 положения, позволяющие в случае опровержения равноценности (эквивалентности) совершенной мены установить подлежащую налогообложению экономическую выгоду налогоплательщика с учетом кадастровой стоимости приобретенного им недвижимого имущества и ее превышения над кадастровой стоимостью имущества отчужденного, а также полученных им выплат – при наличии таковых – по договору мены.

Надлежит внести в Налоговый кодекс Российской Федерации необходимые изменения в части правового регулирования обложения НДФЛ полученных по договору мены недвижимого имущества доходов физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Постановление Конституционного суда РФ №1-П от 15.01.2026