КС РФ - мена недвижимости и НДФЛ

Договор мены недвижимого имущества это распространенная сделка между физическими лицами. Два собственника обмениваются квартирами, домами или земельными участками. Казалось бы, ничего сложного. Однако до недавнего времени порядок расчета налога на доходы физических лиц при мене недвижимости вызывал множество споров и неопределенности.

Конституционный Суд Российской Федерации рассмотрел жалобы граждан, столкнувшихся с произвольным толкованием налоговых норм. Результатом рассмотрения стало Постановление КС РФ №1-П от 15 января 2026 года. Суд признал, что действующее правовое регулирование не соответствует Конституции Российской Федерации в определенной части. Теперь налоговые органы и суды должны применять иной подход.

Что именно признано не соответствующим Конституции

Несоответствие признано в той мере, в какой пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает произвольное разрешение вопроса об определении подлежащего обложению НДФЛ дохода. Особенно это касается случаев, когда действующий добросовестно налогоплательщик совершает мену объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности.

Суть проблемы: произвольное определение дохода

До вынесения этого Постановления налоговые органы и суды по разному подходили к расчету налога при мене недвижимости. Одни считали, что доходом является кадастровая стоимость полученной квартиры. Другие брали за основу рыночную стоимость. Третьи сравнивали стоимость отчужденного и приобретенного имущества.

Такое разнообразие подходов порождало произвол. Налогоплательщик не мог заранее предсказать, какую сумму дохода ему припишут. Добросовестные граждане, просто менявшие равнозначное жилье, неожиданно получали огромные налоговые требования. Конституционный Суд признал такую ситуацию недопустимой.

Что теперь предлагает Конституционный Суд

Суд не просто признал норму неконституционной. Он указал, как следует разрешать подобные ситуации до внесения изменений в законодательство.

При этом не могут игнорироваться содержащиеся в статье 41 Налогового кодекса Российской Федерации и его главе 23 положения. Эти положения позволяют в случае опровержения равноценности (эквивалентности) совершенной мены установить подлежащую налогообложению экономическую выгоду налогоплательщика.

Как именно установить эту экономическую выгоду. Нужно учитывать кадастровую стоимость приобретенного недвижимого имущества и ее превышение над кадастровой стоимостью имущества отчужденного. Также учитываются полученные выплаты по договору мены, если такие выплаты имели место.

Главный принцип: равноценность мены по умолчанию

По умолчанию предполагается, что стороны договора мены обмениваются равноценным имуществом. Если налогоплательщик действовал добросовестно и не скрывал условия сделки, нет оснований доначислять ему налог исходя из какой-то иной стоимости.

Налоговый орган должен доказать, что мена не была равноценной. Только тогда можно говорить о возникновении экономической выгоды, подлежащей налогообложению. Бремя доказывания лежит на налоговом органе, а не на налогоплательщике.

Кадастровая стоимость как основной ориентир

Конституционный Суд указал на кадастровую стоимость как на основной критерий. Если нужно определить, получил ли налогоплательщик экономическую выгоду, следует сравнивать кадастровую стоимость приобретенного имущества с кадастровой стоимостью отчужденного имущества.

Превышение кадастровой стоимости приобретенного имущества над кадастровой стоимостью отчужденного имущества может свидетельствовать о получении дохода. Однако и здесь нужна осторожность. Кадастровая стоимость не всегда отражает реальную рыночную ситуацию. Налогоплательщик вправе оспаривать кадастровую стоимость, если она не соответствует действительности.