КС РФ: льготник-арендатор вправе свободно распоряжаться правом аренды после получения участка
КС РФ: положения законодательства не ограничивают право льготника-арендатора свободно распоряжаться своим правом аренды после получения участка.
Спор возник вокруг пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает общий порядок передачи прав аренды. Этот пункт позволяет арендатору публичного земельного участка, заключившему договор на срок более пяти лет, передать свои права и обязанности другому лицу без согласия арендодателя (муниципалитета), всего лишь уведомив его.
- Льгота по закону: Ветеран труда по закону имеет право на первоочередное или внеочередное предоставление земли в аренду без торгов.
- Предмет спора: На основании этой льготы ветеран в 2021 году взял в аренду участок в Кемерово для строительства дома (ИЖС) сроком на 15 лет.
- Переуступка прав: В 2023 году он заключил договор перенайма, передав свои права и обязанности по участку другому лицу, о чем письменно уведомил муниципалитет.
- Реакция муниципалитета: Комитет по управлению имуществом счел это нарушением, ссылаясь на условие в договоре аренды, требующее обязательного согласия арендодателя на такие действия.
- Позиция судов: Арбитражный суд Кемеровской области (суды трех инстанций и Верховный Суд) последовательно поддержали ветерана. Они указали, что в законе нет запрета на передачу прав арендатором-льготником и нет требования получать на это чье-либо согласие. Более того, условие договора, введенное муниципалитетом, противоречит закону.
- Обращение в КС РФ: Тогда муниципальное образование «Кемеровский городской округ» обратилось в КС РФ с жалобой на конституционность пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Позиция Конституционного Суда РФ
КС РФ, изучив спор в своем постановлении от 4 июня 2026 г. № 37-П, полностью поддержал позицию нижестоящих судов и подтвердил, что оспариваемая норма не противоречит Конституции РФ. В основе этого решения лежат несколько ключевых аргументов.
Льготный статус: важен при получении, но не при распоряжении
- Разграничение статусов: Суд указал, что личность льготника – это основание для получения права аренды участка в особом, упрощенном порядке. Однако само по себе осуществление прав арендатора после заключения договора уже неразрывно с личностью гражданина не связано.
- Реализация льготы однократна: Гражданин реализует свою льготу в тот самый момент, когда получает участок, и последующее распоряжение им на это никак не влияет. Как он им распорядится (будь то строительство или передача прав), юридического значения не имеет.
Только федеральный закон может ввести запрет
- Исключительная компетенция: Суд подчеркнул, что любые ограничения гражданских прав могут устанавливаться исключительно федеральным законом. Ни региональный закон, ни тем более муниципальный договор аренды не вправе вводить дополнительные ограничения, которых нет в федеральном законодательстве.
Переуступка не ухудшает положение муниципалитета
- Отсутствие негативных последствий: КС РФ отметил, что смена арендатора по договору не несет для муниципалитета никаких негативных последствий. У него не возникает дополнительных обязанностей или расходов, а размер арендной платы не меняется. С юридической точки зрения, ситуация для арендодателя остается точно такой же, как если бы стороной договора продолжал оставаться сам ветеран.
Что в итоге?
Заявитель требовал признать пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса не соответствующим Конституции, ссылаясь на нарушения прав муниципалитета, но КС РФ не нашел для этого оснований. Суд подтвердил, что нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, применяются ко всем арендаторам в равной степени, независимо от того, как этот договор был изначально получен (на торгах или по льготе). Исключения из этого общего правила, по мнению суда, могут быть установлены только самим федеральным законодателем.
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1