При реализации новым арендатором права на приобретение имущества согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в непрерывный срок владения и (или) пользования имуществом включается также срок владения и (или) пользования имуществом прежним арендатором, если переход права аренды основывался на правопреемстве, а прежний арендатор на момент владения (или) пользования имуществом соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134

"...7. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу..."

Для целей выкупа арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в срок временного арендного пользования помещениями одним лицом не включается период, когда этими помещениями пользовалось иное лицо, за исключением случаев правопреемства.

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 18149/10 по делу N А07-5712/2010

В соответствии с ч. 1 ст. 74 ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, кроме случаев, установленных ч. ч. 3 и 4 указанной статьи. С 1 марта 2015 г. ч. 3 ст. 74 ЛК РФ была дополнена п. 4. В нем указано, что договоры аренды с собственниками зданий, сооружений и помещений в них заключаются без проведения аукциона. Это соответствует п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках. Следовательно, с 1 марта 2015 г. законодательно урегулирован вопрос об отсутствии необходимости в проведении указанного аукциона в случае, когда договор аренды лесного участка заключается с собственником расположенного на нем объекта недвижимости.

До 1 марта 2015 г. нормы закона не давали ответа на данный вопрос, что на практике приводило к спорам.

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен с собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном участке, без проведения аукциона. Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений. В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором). Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

 

Адвокаты по арендным спорам. Адвокаты по аренде.