автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

«Порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств определен статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормами данной статьи установлено следующее. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в исключительных случаях. Ни одно из приведенных обществом "Ивхимпром" обстоятельств не предусмотрено названной статьей, поэтому они не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Вступая в договорные отношения, стороны могли и должны были учесть экономическую ситуацию, спрогнозировать ухудшение своего финансового положения и уменьшение численности работников.

Вместе с тем, как следует из объяснений сторон и представленных отзывов, в нарушение требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации организация "Спортландия", фактически пользуясь арендованным имуществом на протяжении ряда лет, арендную плату не вносила, от изменения условий договора уклонялась, в то время как общество "Ивхимпром", не получая никаких доходов от сданного в аренду оздоровительного детского лагеря "Химик", имело убытки в связи с необходимостью уплачивать земельный налог и налог на имущество, а также нести расходы по содержанию имущества, используемого арендатором.

Таким образом, арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений. Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. При таких обстоятельствах Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к выводу о том, что со стороны арендатора имело место злоупотребление правом, поэтому расторжение договора аренды по решению суда следует признать правомерным» - Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N 9600/10 по делу N А17-1960/2009.

«…гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ. Указанное согласие в настоящем деле имеется» - Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010.