Земельные споры и подсудность: что нужно знать о правилах рассмотрения дел и уточнении границ участков

В силу части 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в суд по месту нахождения этого имущества. Это правило называется исключительной подсудностью стороны не могут изменить его по своему усмотрению соглашением или иными обстоятельствами.

Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что к искам о правах на недвижимость, в частности, относятся:

• иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация);
• иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторные иски);
• иски о признании права собственности;
• иски об установлении границ земельного участка;
• иски об освобождении имущества от ареста.

если вы планируете подавать иск, связанный с земельным участком, зданием или иным объектом недвижимости, необходимо обращаться исключительно в суд того района (города), где этот объект физически расположен. Нарушение правил исключительной подсудности влечет возвращение искового заявления или передачу дела в другой суд.

Отдельного внимания заслуживает правовая позиция, изложенная в пункте 54 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025.

Верховный Суд РФ указал, что в осуществлении государственного кадастрового учета не может быть отказано (или он не может быть приостановлен), если одновременно соблюдены следующие условия:

1. Уточнение сведений: работы проводятся в связи с уточнением местоположения границ земельного участка и (или) его площади.
2. Превышение площади: фактическая площадь земельного участка превышает площадь, указанную в правоустанавливающих документах.
3. Пределы допустимости: такое превышение находится в пределах минимального размера предоставления земельного участка, установленного для данного населенного пункта.
4. Длительность пользования: сложившееся землепользование в установленных границах осуществляется 15 и более лет.

Ранее органы регистрации прав нередко отказывали в уточнении границ, если фактическая площадь участка оказывалась больше, чем в документах, даже при незначительном расхождении. Теперь Верховный Суд РФ установил четкий критерий: если разница не превышает минимальный размер предоставления в данном населенном пункте (например, для ведения садоводства или ЛПХ), а участок используется в этих границах более 15 лет, такое уточнение должно быть осуществлено. Данная позиция защищает права добросовестных землепользователей, которые долгое время владели участком в фактических границах, не нарушая прав смежников. Длительное землепользование (15+ лет) защищает фактические границы. Если при уточнении границ площадь участка увеличивается в пределах минимального размера предоставления в населенном пункте, отказ в кадастровом учете неправомерен.