автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

В соответствии с частью 8 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно части 8.1 указанного Закона (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ) возникший на основании Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6, 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14 января 2014 года N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке. Федеральный закон N 214-ФЗ и Федеральный закон N 102-ФЗ предусматривают указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

 По договору купли-продажи истице передано нежилое помещение. При этом, как установили суды, спорное подвальное помещение жилого дома, по указанному договору истице не отчуждалось, договор купли-продажи не включал в себя продажу подвального помещения, что следует из предмета договора, акта приема-передачи имущества к нему и технического паспорта, а было передано истице в аренду. От выкупа спорного подвального помещения она отказалась. Каких-либо доказательств возникновения у истицы права собственности на спорное подвальное помещение не представлено.

Как установили суды, в том числе учетом результатов проведенной судебной экспертизы, отсутствие возможности самостоятельного использования спорного подвального помещения минуя помещения истицы само по себе не означает незаконность зарегистрированного права собственности ответчика на него и не влечет безвозмездную передачу спорного помещения истице, поскольку при оценке выкупной стоимости помещений площадью подвальные помещения не оценивались и не были предметом проведенных торгов и заключенного впоследствии договора купли-продажи. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2016 N Ф05-3765/2014).