ВС РФ - срок владения квартирой от фонда поддержки обманутых дольщиков для НДФЛ
При продаже квартиры, полученной в качестве меры поддержки от фонда обманутых дольщиков, возникает вопрос: с какой даты исчислять минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ? Верховный Суд РФ дал однозначный ответ – с момента полной оплаты стоимости жилья по первоначальному договору с застройщиком (кооперативом), а не с даты регистрации права собственности на квартиру, предоставленную фондом.
Суть проблемы: как считать срок владения?
Обманутые дольщики, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, нередко получают жилье от Фонда поддержки обманутых дольщиков в качестве меры поддержки. При этом фактически они вкладывали средства в строительство много лет назад, а право собственности на новую квартиру регистрируют только в момент получения жилья от фонда.
При продаже такой квартиры налоговые органы и суды нередко исчисляют срок владения с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, предоставленную фондом. Это приводит к тому, что налогоплательщик не может воспользоваться освобождением от уплаты НДФЛ (если срок владения составляет менее минимального – обычно 3 или 5 лет). Однако Верховный Суд РФ встал на сторону налогоплательщиков и указал, что такой подход неверен.
Что сказал Верховный Суд РФ (п.19 Обзор практики от 25.03.2026)?
- Передача квартиры фондом – не самостоятельная сделка купли-продажи. Передача фондом поддержки обманутых дольщиков квартиры налогоплательщику в собственность осуществлена в рамках реализации сделки, заключенной им с жилищно-строительным кооперативом. Самостоятельная возмездная сделка по приобретению реализованной квартиры с фондом не заключалась. Реальная возможность приобрести в собственность жилое помещение, указанное в договоре от 29 апреля 2013 года, у налогоплательщика отсутствовала. При этом оплата по договору произведена в полном объеме в день его подписания.
- Именно оплата по первоначальному договору дала право на меру поддержки. Именно факт оплаты 29 апреля 2013 года по договору с жилищно-строительным кооперативом позволил налогоплательщику участвовать в программе по обеспечению прав пострадавших участников долевого строительства и воспользоваться мерой поддержки в виде безвозмездного получения от фонда жилого помещения взамен предусмотренного договором.
- Расходы понесены в момент оплаты пая, а не в момент получения квартиры от фонда. Расходы, связанные с приобретением в собственность жилого помещения, налогоплательщик понес не в 2021 году при заключении с фондом договора о безвозмездной передаче (пожертвования) имущественного права требования и соглашения о передаче квартиры, а при внесении оплаты жилищно-строительному кооперативу во исполнение договора от 29 апреля 2013 года.
- Прямое указание закона. Согласно пункту 2 статьи 2171 Налогового кодекса РФ, срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе исчисляется с даты полной оплаты его стоимости.
Итоговый вывод Верховного Суда Срок владения налогоплательщиком реализованной квартирой для целей налогообложения необходимо исчислять с даты полной оплаты им стоимости жилого помещения по договору с жилищно-строительным кооперативом, то есть с 29 апреля 2013 года. В связи с этим полученный налогоплательщиком от реализации данной квартиры доход подлежал освобождению от налогообложения в силу положений пункта 171 статьи 217, пункта 2 статьи 2171 НК РФ (поскольку срок владения превысил минимальный предельный срок). Этот подход соответствует экономической сути отношений – ведь именно в момент оплаты пая дольщик несет расходы на приобретение жилья, а последующая передача квартиры фондом является лишь формой реализации его нарушенного права. Применение данного подхода позволяет обманутым дольщикам освобождаться от уплаты НДФЛ при продаже полученной квартиры, если с момента полной оплаты по первоначальному договору прошло более минимального предельного срока (3 или 5 лет).
Свяжитесь с адвокатом удобным способом
ул. Марксистская, д. 3, стр. 1