Арендная плата не подлежит уплате в случае, когда арендатор не имел возможности использовать объект по назначению по причине, за которую он не отвечает.  Это логично, т.к. плата вносится за пользование объектом, а если невозможно его использовать, то и платить нет оснований. В противном случае на стороне на стороне арендодателя образуется неосновательное обогащение.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. (Определение Верховного суда РФ № 305-ЭС20-7170).

Арендатор также вправе не платить арендную плату, если просрочка возврата имущества произошла при прекращении договора, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Между тем, если арендатор объективно мог использовать объект аренды, но по каким-то своим соображениям не использовал его, хотя договор аренды действовал, то в этой ситуации арендатор обязан уплатить арендную плату. Арендодатель не может лишаться своих доходов в этом случае, договорные обязательства должны исполняться.

Договор аренды носит взаимный характер, каждая сторона имеет права и несет обязательства перед другой стороной, соответственно, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Интересно отметить, что размер арендной по общему правилу не является существенным условием договора. Если будет установлено, что договор аренды не может считаться заключенным, то данное соглашение не порождает обязательств у арендатора по уплате арендной платы, а также по возврату имущества. Арендатор должен платить только  за аренду фактически переданного имущества, хотя в договоре будет указан иной объем объектов, подлежащих аренде, но фактически не переданных (п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Возбуждению дела о расторжении договора аренды в суде должно предшествовать письменное предупреждение другой стороны  о необходимости в разумный срок устранить допущенное нарушение и исполнять свои обязательства надлежащим образом (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении следует четко указать конкретное нарушение, которое допущено, а если срок устранения нарушений не установлен договором аренды, то разумность будет определяться исходя из характера нарушения и иных обстоятельств. По общему правилу в силу п.2 ст.314 ГК РФ разумный срок составляет семь дней.

Причем, нужно учитывать, что данное предупреждение о расторжении договора, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает лишь в том случае, если в разумный срок другая сторона договора не устранит соответствующие нарушения. (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076 по делу N А73-16484/2014).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, могут не обязательно вытекать из договора аренды, и могут  быть вообще не обусловлены  с какими-либо нарушениями со стороны арендатора, разумеется, если данные основания установлены в договоре.

Стороны в рамках осуществления предпринимательской деятельности, при заключении договора аренды вправе согласовать возможность немотивированного досрочного расторжения договора как арендодателем, так и арендатором (Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2018 N 304-ЭС18-7300 по делу N А27-12718/2017).

Стороны также вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

(п.4. "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)")

Положения ст. ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ не содержат запрета на установлении в договоре оснований для досрочного расторжения договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.