Наличие недостатков в переданном в аренду имуществе может стать основанием для расторжения договора, но нужно учитывать, что такие недостатки должны быть существенными, т.е. наличие данных недостатков препятствует арендатору в пользовании имуществом. Большое значение имеет факт осведомленности арендатора о наличии таких недостатков при передаче имущества. В случае, если арендатор знал или заведомо мог знать о недостатках в передаваемом имуществе, действуя разумно и добросовестно, между тем, принял данное имущество без замечаний, то арендатор лишается права ссылаться на данные недостатки как на основание для расторжения договора аренды. 

«…для правильного разрешения спора судам надлежало установить, было ли арендатору до подписания договоров аренды известно о тех недостатках, на которые он ссылается, а также мог арендатор, действуя разумно и осмотрительно, обнаружить данные недостатки во время осмотра имущества при его передаче и заключении договоров»  - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2016 N Ф05-351/2016 по делу N А40-51014/2015

Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Пунктом 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены пределы осуществления собственником действий в отношении принадлежащего ему имущества, а именно: совершаемые действия не должны противоречить закону и иным правовым актам и не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Указанные ограничения распространяются и на иного законного владельца имущества, в том числе арендатора.

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренными для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рамках судебного спора арендатор обязан доказать факт нарушения арендодателем своего права, в противном случае, в иске будет отказано. «Довод заявителя о невозможности использования арендованного помещения в спорный период вследствие чинения истцом препятствий в пользовании являлся предметом исследования судов, и ему дана надлежащая правовая оценка, суд исходил из того, что доказательств чинения препятствий в доступе ответчику в арендуемое помещение материалы дела не содержат (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)» - Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2016 N Ф09-5167/16 по делу N А76-7305/2015

В договоре аренды могут быть предусмотрены санкции для сторон договора в случае нарушения договорных обязательств. Так, в договоре может быть указано, что в случае нарушения арендатором условий договора аренды и его расторжения или отказа арендодателя от исполнения указанного договора в одностороннем порядке, сумма страхового депозита арендатору не возвращается, остается в полном распоряжении арендодателя и признается компенсацией убытков, причиненных арендодателю арендатором в связи с нарушением условий договора аренды, но не в связи с его досрочным расторжением. При этом, помимо и сверх суммы страхового депозита, уплаченного арендатором, арендодатель вправе взыскать с арендатора любую арендную плату или иную сумму, не выплаченную арендатором. Для расчета сумм, причитающихся арендодателю к моменту досрочного расторжения (прекращения) договора аренды, арендодатель вправе, но не обязан, уменьшить такую сумму на сумму страхового депозита.

Арендные споры. Адвокаты по арендным спорам.