Суть спора: попытка взыскать НДС сверх арендной платы

С 1 января 2025 года предприниматель утратил право на освобождение от НДС и стал плательщиком этого налога. В апреле 2025 года арендатор направил ИП предложение подписать соответствующее соглашение, по которому арендная плата увеличивалась до 171 360 рублей (включая НДС 20%). Предприниматель подписал этот документ, передал его арендатору и начал выставлять счета-фактуры с НДС.

Однако арендатор продолжал платить аренду в прежнем размере — 142 800 рублей. ИП обратился в суд с требованием взыскать задолженность.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, но апелляция и кассация с этим не согласились. Арбитражный суд Центрального округа (Постановление АС Центрального округа от 23.07.2026 по делу N А48-9068/2025) сформулировал несколько ключевых выводов.

Во-первых, по условиям договора арендодатель не вправе увеличивать арендную плату в одностороннем порядке. Во-вторых, между сторонами возникли разногласия относительно толкования условий договора об изменении арендной платы В-третьих, включение в договор условия о том, что арендную плату могут изменить не чаще раза в год по соглашению сторон, не означает принятие обязательства заключать такое соглашение.

Наконец, предприниматель не доказал, что стороны фактически подписали соглашение об увеличении арендной платы Тот факт, что он подписал документ со своей стороны и передал его арендатору, не свидетельствует о достижении договорённости. Арендатор не акцептовал оферту, продолжая платить по старой цене.

Данное решение основано на фундаментальных принципах гражданского законодательства. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон-. Изменение цены, как и любое другое изменение договора, возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Сама по себе смена налогового статуса арендодателя не является автоматическим основанием для пересмотра цены договора аренды в одностороннем порядке-. Налоговая обязанность арендодателя не может влиять на договорную цену.

Ранее аналогичную позицию занял Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, который признал незаконным включение НДС в цену аренды из-за изменения налоговых обязательств арендодателя. Суд указал, что цена договора не зависит от статуса арендодателя как плательщика НДС.

В другом деле (постановление от 24.03.2026 № А46-6314/2025) суд отказал арендодателю во взыскании НДС сверх согласованной цены, поскольку в договоре отсутствовало условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке увеличивать арендную плату при изменении налогового статуса.

Чтобы избежать подобных споров, арендодателям на УСН рекомендуется:

Заранее предусмотреть в договоре условие о начислении НДС сверх цены. Например: «При утрате Арендодателем права на применение УСН НДС начисляется сверх цены договора по применимой ставке и отражается в расчётных документах».

Добиваться подписания дополнительного соглашения. Если в договоре нет такого условия, единственный способ увеличить арендную плату на сумму НДС заключить письменное соглашение с арендатором. Пока арендатор не поставил подпись, договорённость не достигнута, и арендодатель не вправе требовать оплаты НДС.

Судебная практика однозначна: изменение налогового статуса арендодателя (переход на НДС) не даёт ему права в одностороннем порядке увеличивать арендную плату. Для этого необходимо либо наличие соответствующего условия в договоре, либо подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение. Арендодатели, которые попытаются взыскать НДС в судебном порядке без соблюдения этих условий, рискуют получить отказ.