В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. Так, убытки могут отсутствовать или быть ничтожно малы, но при этом кредитор в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать по договору. Поэтому под ущербом следует понимать любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора, включая не только имущественные потери, но и ущемление неимущественных интересов потерпевшего.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как видно, статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Суд, принимая решение о расторжении договора аренды, в судебном акте должен указать нормы материального права, которым он руководствовался при принятии такого решения. Так как правовое основание для досрочного расторжения договора аренды может иметь существенное значение при решении вопроса относительно других требований истца (п. 3 ч. 3 ст. 170, п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК РФ).

Например, в том случае, если суд удовлетворяет требование арендатора о досрочном расторжении договора по основанию нарушения арендодателем существенных условий договора аренды, суд тем самым соглашается с доводами истца и признает действия ответчика, как нарушающие условия договора аренды. Данный вывод влияет на решение вопроса, в частности, о возникших у арендатора убытках, а также вопроса относительно арендных платежей (их уменьшения и возврата излишне уплаченных за период уменьшения).

Выводы суда, изложенные в решении не могут быть противоречивыми, если, например, суд первой инстанции удовлетворит требование арендатора о досрочном расторжении договора аренды, указав на невозможность использования арендатором арендуемых помещений по назначению в связи с отключением здания от электроснабжения, то суд апелляционной инстанции не вправе признать по существу правомерными действия ответчика, связанные с отключением электроснабжения здания в целях проведения капитального ремонта, оставив решение в силе.

Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены общие и специальные нормы, регулирующие отношения, связанные с арендой, в том числе статьей 619 предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Как следует из правовых норм, закрепленных в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора может быть предусмотрен законом или условиями договора аренды.

В судебном споре о расторжении договора аренды суд должен установить имеет ли сторона договора, заявившая иск о расторжении договора, предусмотренное законом или условиями договора право на односторонний отказ от исполнения договора.  И если такое право имеется, суд должен указать статью закона, предусматривающую такое право, или условие договора аренды.

В случае, если право на односторонний отказ от исполнения договора не имеется, то с учетом этого обстоятельства следует дать оценку действиям стороны договора аренды. В случае, если между сторонами договора велась многочисленная переписка, в том числе по вопросу расторжения договора по соглашению сторон, в связи с чем суду необходимо подробно изучить переписку сторон и установить, было ли сторонами в итоге достигнуто соглашение о расторжении договора до обращения арендатора в суд.

Такие выводы были сделаны в Постановлении Арбитражного суда Московского округа  от 29 января 2016 г. по делу N А40-40903/2015.