Суд вправе признать право арендатора (субъекта малого, среднего предпринимательства) на приобретение имущества в собственность, если арендодатель действовал исключительно с целью воспрепятствовать реализации этого права

Главная ПубликацииСуд вправе признать право арендатора (субъекта...

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, п.5

"...5. По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства)..."

Если отказ от договора аренды препятствует осуществлению арендатором деятельности, а также ведет к ограничению конкуренции, такой отказ может быть признан судом злоупотреблением правом.

Отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, переданного под строительство, а также требование о возврате земельного участка, переданного в аренду под строительство, заявленное в связи с отказом от договора, могут быть квалифицированы судом как злоупотребление правом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.04.2012 по делу N А19-10702/2011

"...В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 15.02.2007 по 15.02.2011.

Уведомлением N 1584 от 26.04.2011 администрация проинформировала общество об отказе с 28.07.2011 от исполнения договора аренды земельного участка N 4831 от 19.02.2007 и обязании арендатора в срок до 08.08.2011 вернуть объект аренды по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что отказ администрации от исполнения договора аренды является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что по истечении срока действия договора аренды N 4831 от 19.02.2007 общество продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны администрации, признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем квалифицировал отказ от исполнения договора как реализацию арендодателем его права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на отсутствие в настоящем споре нарушений прав и законных интересов истца, а также положений статей 2, 3, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Установив, что земельный участок, являющийся объектом аренды, предоставлен истцу в целях возведения многоэтажного жилого дома и его строительство не завершено, апелляционный суд со ссылкой на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что необоснованный отказ администрации от исполнения договора аренды в данном случае является по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотреблением правом, в связи с чем удовлетворил заявленные требования общества.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку использовать здание, строение, сооружение, не завершенные строительством, в соответствии с их назначением невозможно, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным"