автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Согласно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Вместе с тем, в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Системный анализ разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положений статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет прийти к выводу, что не исключается возможность отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в случае внесения арендатором арендной платы в разумный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим на момент заключения договора между сторонами, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендаторы перечисляют арендную плату за землю на счета органов федерального казначейства. Доходы, полученные от сдачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являются основой для формирования местного бюджета.

Доходы, полученные от использования муниципального имущества, являются основой для формирования бюджета муниципального образования и исполнения возложенных государством на муниципальное образование обязанностей по решению вопросов местного значения муниципального района. Таким образом, предоставление администрацией муниципального района в аренду земельного участка юридическому лицу посредством заключения гражданско-правовой сделки (договора аренды) направлено на получение доходов в бюджет исходя из согласованных сторонами договора условий и целей, в связи с чем арендатор обязан целесообразно использовать земельный участок и добросовестно исполнять свою обязанность по внесению платы за пользование земельным участком.

В силу части 2 статьи 450, части 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке. В случае расторжения договора аренды в судебном порядке истец вправе требовать изъятия предмета аренды у ответчика. В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора. При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность. По этой причине, стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.

Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления).