Споры об аренде недвижимого имущества

Главная ПубликацииСпоры об аренде недвижимого имущества

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из анализа статей 611 и 614 Гражданского кодекса Российской следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
При этом арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Пунктом 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Из содержания пункта 3 следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.
Обеспечительный платеж – это один из способов обеспечения исполнения обязательств договора или соглашения, тогда как обязательство его возврата возникает после исполнения своих обязательств другой стороной, поэтому без установления обстоятельств исполнения субарендатором своих обязательств, принятых на себя по Соглашению о расторжении договора, суд не может обязать арендатора возвратить обеспечительный платеж.
Таким образом, без проверки доводов арендатора как о том, что субарендатор уклонялся от освобождения арендуемых помещений и от продления срока действия договора аренды, не подписывая акт приема-передачи, продолжал пользоваться нежилыми помещениями, нельзя согласиться с выводами нижестоящих инстанций.
При новом рассмотрении судам следует установить, когда и каким образом субарендатор фактически освободил арендуемые помещения, а в случае нарушения им принятых на себя обязательств, с учетом условий заключенного сторонами договора субаренды нежилого помещения проверить доводы арендатора о том, что он не мог возвратить обеспечительный платеж по вине самого же субарендатора, уклонявшегося освободить арендуемые помещения, поэтому ему и были начислены арендные платежи за пользование имуществом сверх окончания срока субаренды в двойном размере. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.02.2017 N Ф05-21788/2016
Суть обеспечительного платежа сводится к тому, что должник, который по договору обязан уплатить (или периодически уплачивать) денежную сумму, а также должник, который в случае нарушения обязательства будет обязан уплатить неустойку и (или) возместить убытки, предварительно вносит кредитору денежную сумму (осуществляет платеж) в размере, установленном договором.

Услуги арбитражных адвокатов
Пантюшов & Партнеры